La Audiencia Provincial de Barcelona ha recordado, aludiendo a una sentencia previa dictada en 2021 por el mismo tribunal, que el arrendatario debe devolver la vivienda alquilada tal y como la recibió, «salvo lo que hubiese perecido o se hubiese menoscabado por el tiempo o por causa inevitable». Bajo esta consideración, ha estimado parcialmente el recurso de apelación de un inquilino, concluyendo que desperfectos como pueden ser los daños en la pintura de las paredes del inmueble deben correr a cargo del propietario, pues son «deterioros inherentes al uso normal y al mero paso del tiempo».
Tal desenlace viene reflejado en una sentencia cuyo origen parte de la demanda de los dueños de un inmueble a un individuo que ocupó su vivienda durante más de cuatro años y medio. Estancia durante la cual el inquilino presuntamente estropeó ciertas partes del piso, cuya reparación los propietarios tasaron en alrededor de 8.850 euros con la ayuda de un perito. Los daños incluían: desgaste de la pintura, daños en las puertas de paso, rotura en el marco de la puerta de entrada, deterioro del mobiliario de la cocina y necesidad de cambio de la instalación eléctrica, entre otros.
Según constaba en la demanda, la vivienda «quedó afectada por daños causados por un uso malintencionado y uso descuidado por parte del arrendatario». Unas acusaciones que el inquilino rebatió alegando que la vivienda se entregó «en total estado de abandono», sin muebles y con muchos electrodomésticos rotos. Además, expresó que en la demanda los propietarios no incluyeron las facturas de reparación de los supuestos daños, concluyendo que gran parte de los desperfectos al que aluden los arrendatarios en su escrito era «inherentes al uso», por lo que su reparación debía correr a cargo de estos.
Pese a tales apreciaciones, el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 5 de Manresa condenó al inquilino a indemnizar con unos 8.000 euros a su ya excasero; suma que se calculó prescindiendo de los 600 euros que ya se habían abonado con la fianza. Una condena frente a la que el demandado interpuso un recurso de apelación, argumentando que el contrato suscrito era de adhesión, que se arrendó la vivienda sin muebles, que el desgaste que tuvo la vivienda fue por el uso normal y que no se aportaron facturas. Finalmente, reconocía que únicamente se le podían exigir unos 1.500 euros, no los más de 8.000 que fijaba la sentencia de primera instancia.
Frente a todas estas valoraciones, la Audiencia Provincial de Barcelona ha sido clara, apuntando que —de acuerdo con el artículo 1.561 del Código Civil— «el arrendatario está obligado a devolver el bien arrendado tal y como lo recibió salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable». En este sentido, recordaba que en lo que se refiere al estado del inmueble, el arrendador se encuentra protegido por la doble presunción iuris tantum de (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro.
Un examen comparativo entre el estado inicial y final del inmueble
Ello supone que la obligación del arrendatario es la de devolver lo arrendado «en igual estado», atendiendo a las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causas inevitables, tal como lo ha establecido reiteradamente la jurisprudencia, entre otras, la sentencia del Tribunal Supremo de 24 de septiembre de 1983. En todo caso, la devolución debe permitir al arrendador o a un sucesor en el uso del inmueble disfrutar de él de manera inmediata y sin impedimentos significativos. Para verificar el cumplimiento de esta obligación, es esencial realizar un examen comparativo entre el estado inicial y el estado final del inmueble, que debe estar debidamente documentado.
En cuanto al estado inicial, salvo que el contrato indique lo contrario, se presume que el arrendatario recibió la vivienda en buen estado. Esta presunción, iuris tantum, puede ser desvirtuada mediante prueba documental o pericial que demuestre defectos preexistentes. En este caso, el tribunal señaló que el contrato no incluía especificaciones detalladas ni fotografías que reflejaran posibles desperfectos previos, lo que refuerza la presunción de que el inmueble estaba en condiciones adecuadas de uso en el momento de su entrega.
Respecto al estado final, el tribunal ha evaluado los daños reclamados por los propietarios, que incluían desgaste en la pintura, roturas en puertas, daños en el mobiliario de cocina y deterioro de la instalación eléctrica, entre otros. Tras un análisis pormenorizado, ha concluido que varios de estos desperfectos eran atribuibles al uso normal y al mero paso del tiempo, como el desgaste de la pintura, por lo que no podían ser imputados al arrendatario. En cambio, otros daños, como la rotura del marco de la puerta de entrada y el deterioro de las puertas de paso, fueron considerados reparaciones que excedían el desgaste habitual y que sí debían ser cubiertas por el inquilino.
La sentencia también ha subrayado que, conforme al artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), corresponde al arrendador asumir las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo las pequeñas reparaciones derivadas del uso cotidiano, que son responsabilidad del arrendatario. En lo que respecta al contrato, el tribunal ha rechazado el argumento del arrendatario sobre su carácter de adhesión, señalando que no existían elementos suficientes para demostrar que fuera impuesto sin posibilidad de negociación.
Asimismo, ha destacado que el contrato mencionaba explícitamente que el inmueble se entregaba en «buen estado», sin que ello implicara necesariamente un estado perfecto, sino uno adecuado para su habitabilidad y uso según el destino pactado. Finalmente, la Audiencia Provincial de Barcelona ha fijado la cuantía de la indemnización en 4.390,02 euros, después de descontar la fianza ya abonada. Esta cantidad incluye únicamente los daños que, a juicio del tribunal, exceden el uso ordinario y pueden imputarse directamente a la negligencia o mal uso por el arrendatario.
Fuente: Economist & Jurist
