Cuando finaliza un contrato de alquiler, una de las principales fuentes de conflicto entre propietario e inquilino es el estado en el que se devuelve la vivienda.
Muebles dañados o desaparecidos, electrodomésticos averiados, paredes deterioradas, suministros pendientes de pago o reformas realizadas sin autorización pueden provocar discrepancias sobre la devolución de la fianza y dar lugar a una reclamación judicial.
Sin embargo, para reclamar desperfectos en una vivienda alquilada no basta con que el propietario afirme que el inmueble se encuentra en peor estado. Es necesario acreditar qué elementos había al comenzar el arrendamiento, cuál era su estado inicial, qué daños existen al terminar el contrato y por qué deben atribuirse al inquilino.
Una reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona vuelve a poner de manifiesto que, en este tipo de procedimientos, la documentación conservada durante el alquiler puede ser tan importante como los propios daños.
El conflicto: daños, muebles desaparecidos y reparaciones realizadas por la inquilina
La Sentencia n.º 39/2026, de 2 de febrero de 2026, dictada por la Sección 4.ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, analiza un conflicto surgido después de finalizar un contrato de arrendamiento.
El propietario reclamaba diferentes cantidades por rentas y suministros pendientes, así como por los desperfectos que supuestamente presentaba la vivienda. También sostenía que habían desaparecido muebles, electrodomésticos y otros elementos existentes al inicio del alquiler.
La inquilina, por el contrario, afirmaba que el inmueble ya se encontraba deteriorado cuando comenzó el arrendamiento. Alegaba que algunos electrodomésticos no funcionaban y que había tenido que realizar diversas reparaciones y mejoras para poder utilizar la vivienda.
Ante dos versiones completamente enfrentadas, la cuestión decisiva no era únicamente determinar cuál parecía más creíble, sino comprobar qué podía demostrar cada parte.
¿Quién debe probar los desperfectos de una vivienda alquilada?
Los artículos 1562 y 1563 del Código Civil contienen determinadas presunciones favorables al arrendador.
Salvo prueba en contrario, puede presumirse que el arrendatario recibió la vivienda en buen estado cuando no se hizo constar expresamente cuál era su situación al comenzar el contrato. Asimismo, el inquilino puede responder de los deterioros producidos durante el arrendamiento, excepto cuando demuestre que se deben al uso ordinario, al paso del tiempo o a una causa que no le sea imputable.
No obstante, estas presunciones no permiten reclamar cualquier cantidad de forma automática.
El propietario debe demostrar, como mínimo:
- La existencia real del desperfecto.
- Que el daño no existía al comenzar el alquiler.
- Que se produjo durante la ocupación del inquilino.
- Que excede del desgaste normal derivado del uso y del paso del tiempo.
- El coste razonable de su reparación o reposición.
Por tanto, una reclamación por desperfectos debe apoyarse en documentos, fotografías, facturas, presupuestos o informes técnicos que permitan comparar el estado inicial y final del inmueble.
El inventario de la vivienda puede ser decisivo
Uno de los documentos más importantes en un arrendamiento es el inventario.
Aunque en muchos contratos se limita a indicar que la vivienda se entrega “amueblada y equipada”, esta descripción genérica puede resultar insuficiente cuando posteriormente se reclama la desaparición o el deterioro de determinados bienes.
Un inventario completo debería identificar:
- Los muebles existentes en cada estancia.
- Los electrodomésticos incluidos en el alquiler.
- La marca y el modelo de los aparatos, cuando sea posible.
- Su estado de funcionamiento y conservación.
- Los elementos decorativos o accesorios relevantes.
- El número de llaves entregadas.
Lo más recomendable es incorporar el inventario como anexo al contrato y que sea firmado por propietario e inquilino.
Cuando no existe un inventario suficientemente preciso, puede ser muy difícil acreditar que un determinado mueble o electrodoméstico se encontraba realmente en la vivienda al comenzar el arrendamiento.
Fotografías al inicio y al final del contrato
El inventario debería complementarse con un reportaje fotográfico o videográfico de la vivienda.
Las imágenes permiten acreditar el estado de las paredes, suelos, puertas, ventanas, muebles, electrodomésticos, baños, cocina e instalaciones en un momento concreto.
Para que resulten especialmente útiles como prueba, es recomendable que:
- Se realicen antes de entregar las llaves al inquilino.
- Incluyan todas las estancias y sus elementos principales.
- Tengan una calidad suficiente para apreciar los detalles.
- Pueda acreditarse la fecha en la que fueron tomadas.
- Se incorporen al contrato o sean reconocidas por ambas partes.
- Se repita el mismo reportaje al finalizar el arrendamiento.
Las fotografías tomadas únicamente después de que haya surgido el conflicto pueden acreditar que existe un daño, pero no siempre permiten demostrar cuándo apareció ni quién lo causó.
La comparación entre imágenes iniciales y finales es, por este motivo, mucho más eficaz que un reportaje realizado unilateralmente una vez recuperada la vivienda.
El inquilino debe comunicar inmediatamente los defectos existentes
La sentencia también destaca la importancia de comunicar las averías y desperfectos desde el momento en que se detectan.
Si el inquilino considera que una nevera, una lavadora, un radiador o cualquier otra instalación ya estaba averiada cuando entró en la vivienda, debería comunicarlo inmediatamente al propietario y conservar una prueba de dicha comunicación.
No hacerlo puede dificultar que, años después, pueda demostrar que el problema era anterior al contrato o que no fue causado durante su ocupación.
La comunicación debería hacerse por escrito, por ejemplo mediante correo electrónico, WhatsApp o cualquier otro medio que permita acreditar su contenido y fecha. Siempre que sea posible, conviene acompañarla de fotografías o vídeos.
También es aconsejable que el propietario responda por escrito y deje constancia de las actuaciones realizadas para solucionar la incidencia.
¿Son suficientes los mensajes de WhatsApp?
Los mensajes de WhatsApp pueden utilizarse como prueba en un procedimiento judicial, pero su eficacia dependerá de su contenido y de las demás evidencias disponibles.
Un mensaje en el que se comunica de forma clara una avería, acompañado de una fotografía y de la respuesta del propietario, puede resultar muy útil.
En cambio, las afirmaciones realizadas unilateralmente, sin imágenes, facturas, informes o comunicaciones contemporáneas a los hechos, pueden no ser suficientes para acreditar el estado de la vivienda.
Por ello, los mensajes deberían conservarse junto con:
- Fotografías y vídeos.
- Correos electrónicos.
- Facturas de reparaciones.
- Presupuestos.
- Partes de asistencia técnica.
- Informes periciales.
- Justificantes de pago.
Cuanto más objetiva y completa sea la documentación, menor será el margen para discutir posteriormente lo ocurrido.
Obras y mejoras realizadas por el inquilino
Otra cuestión habitual es la realización de obras, reparaciones o modificaciones por parte del arrendatario.
Pintar muebles, sustituir puertas, retirar elementos de la vivienda, cambiar instalaciones o realizar pequeñas obras puede generar problemas si no existe una autorización previa del propietario.
El inquilino no debería asumir que puede modificar libremente el inmueble ni que podrá reclamar posteriormente el coste de las actuaciones realizadas.
Antes de ejecutar una obra o mejora, resulta recomendable obtener una autorización escrita en la que se indique:
- Qué actuación se permite.
- Quién asumirá su coste.
- Si el propietario deberá reembolsar alguna cantidad.
- Si el elemento instalado permanecerá en la vivienda.
- Si deberá restituirse el inmueble a su estado anterior al finalizar el contrato.
La autorización verbal es difícil de demostrar y puede dar lugar a versiones contradictorias.
Desgaste normal o daño imputable al inquilino
No todo deterioro existente al finalizar el alquiler puede imputarse al arrendatario.
El propietario no puede exigir que la vivienda se devuelva como si nunca hubiera sido utilizada. El transcurso del tiempo y el uso ordinario provocan un desgaste inevitable.
Puede considerarse desgaste normal, dependiendo de las circunstancias:
- La pérdida moderada de color de la pintura.
- Pequeñas marcas derivadas de un uso habitual.
- El envejecimiento de electrodomésticos antiguos.
- El deterioro de elementos que han alcanzado el final de su vida útil.
- El desgaste razonable de suelos, muebles o instalaciones.
Por el contrario, podrían considerarse daños imputables al inquilino:
- Roturas causadas por un uso inadecuado.
- Agujeros o desperfectos de especial entidad.
- Muebles o electrodomésticos desaparecidos.
- Daños derivados de una falta de cuidado.
- Modificaciones realizadas sin autorización.
- Deterioros que excedan claramente del uso ordinario.
Para determinar la responsabilidad debe valorarse la antigüedad del elemento, su estado inicial, la duración del contrato y la causa concreta del daño.
La fianza no puede retenerse sin justificación
Al finalizar el contrato, el propietario puede descontar de la fianza las cantidades que el inquilino adeude o el importe de los daños que le sean imputables.
No obstante, la retención debe estar justificada.
No es suficiente comunicar de forma genérica que la vivienda está deteriorada. El arrendador debería identificar cada daño, acreditar su existencia y aportar una valoración razonable de su reparación.
Además, cuando se reclama la sustitución de un elemento usado, debe tenerse en cuenta su antigüedad. No siempre puede exigirse el precio íntegro de un elemento nuevo para sustituir otro que ya tenía varios años de uso.
Una retención injustificada de la fianza puede dar lugar a una reclamación por parte del inquilino.
Cómo debe realizarse la entrega de llaves
La devolución de las llaves no debería reducirse a una simple entrega informal.
Lo aconsejable es realizar una inspección conjunta de la vivienda y firmar un acta de finalización del arrendamiento.
En este documento puede hacerse constar:
- La fecha de entrega de la posesión.
- El número de llaves devueltas.
- El estado general de la vivienda.
- Los desperfectos observados.
- Las lecturas de agua, electricidad y gas.
- Los muebles y electrodomésticos existentes.
- Las cantidades pendientes, si las hubiera.
- La reserva de acciones de cualquiera de las partes.
También deberían realizarse fotografías el mismo día, antes de que entren terceras personas o comiencen trabajos de reparación.
Cuando existe una discrepancia importante, puede ser conveniente que la inspección sea realizada por un técnico o que el estado del inmueble quede documentado mediante acta notarial.
Qué debe hacer el propietario para reclamar daños al inquilino
Antes de iniciar una reclamación, es necesario organizar y analizar las pruebas disponibles.
El propietario debería recopilar:
- El contrato de arrendamiento y sus anexos.
- El inventario firmado.
- Las fotografías iniciales y finales.
- El acta de entrega de llaves.
- Las comunicaciones mantenidas con el inquilino.
- Las facturas o presupuestos de reparación.
- Los justificantes de suministros pendientes.
- Un informe pericial, cuando los daños sean relevantes o exista discusión sobre su origen.
También deberá diferenciar entre los daños atribuibles al arrendatario y los derivados del desgaste ordinario.
Una reclamación excesiva, genérica o basada en presupuestos poco claros puede reducir sus posibilidades de prosperar.
Recomendaciones para prevenir conflictos al terminar un alquiler
La mejor manera de resolver un conflicto por desperfectos es haberlo prevenido desde el comienzo del contrato.
Tanto propietarios como inquilinos deberían seguir estas recomendaciones:
- Firmar un inventario detallado.
- Documentar fotográficamente la vivienda.
- Comunicar inmediatamente cualquier incidencia.
- Solicitar autorización escrita antes de realizar modificaciones.
- Conservar las comunicaciones y justificantes.
- Realizar una inspección conjunta al terminar el contrato.
- Firmar un acta de entrega de llaves.
- Obtener asesoramiento jurídico antes de retener la fianza o formular una reclamación.
Abogados especialistas en arrendamientos y derecho inmobiliario en Barcelona
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Una revisión jurídica de la documentación permite valorar qué daños pueden reclamarse, qué pruebas son suficientes y cuál es la mejor estrategia para intentar resolver el conflicto de forma extrajudicial o, cuando resulte necesario, acudir a los tribunales.
Si necesita reclamar desperfectos causados durante un alquiler o defenderse frente a una retención injustificada de la fianza, puede contactar con nuestro despacho para estudiar su caso.