En primer lugar, queremos explicaros que la gente y las agencias inmobiliarias en general, llaman impropiamente contrato de arras a lo que, en puridad, constituye un contrato de compraventa garantizado con arras.

Es decir, cuando se habla de arras, en realidad, se ha producido una compraventa, en la que ha existido consentimiento, objeto y causa, requisitos esenciales de todo contrato. En la compraventa basta consencimiento sobre la cosa y el precio, para que ésta exista.

Por otra parte, hay tres tipos de arras: las CONFIRMATORIAS, que constituyen una parte del precio a cuenta del total, ARRAS PENITENCIALES, que nos permiten desistir libremente del contrato, perdiéndolas si somos compradores, o debiéndolas devolver doblasdas, si somos vendedores, y ARRAS PENALES, que sirven para convenir una indemnización para el caso de INCUMPLIMIENTO de cualquiera de las partes del contrato.

Es muy importante este matiz, porque en general nuestros clientes y la mayoría de personas confunden el INCUMPLIMIENTO con el DESESTIMISMO, y si resulta que si las arras solo se han pactado para el supuesto de desestimiento, no podremos exigir su importe en caso de INCUMPLMIENTO.

Por tanto, consideramos imprescindible que todo contrato de compraventa con arras contemple este TRIPLE CARACTER que tienen las arras y nos ahorraremos muchos disgutos.

Imaginemos que el día de la escritura el vendedor no entrega al comprador la Cédula de Habiltabilidad, estaríamos ante un caso de INCUMPLIMIENTO, por lo que debemos acudir a las consecuencias que dicho incumplimiento tiene, según el contrato «de arras».

Otra casuística con la que nos encontramos muy a menudo es que los immuebles no tienen registrados la totalidad de su superficie, con lo que al comprador no le pueden dar la hipoteca que precisa. Esto es otro caso que requiere una verificación previa a la firma de cualquier contrato privado, y en caso de que la superficie que conste en el Registro sea inferior a la que consta en el documento privado, es el VENDEDOR quien incumple el contrato, y el que debe arreglar esta situación.

Como veís, hay muchos casos, y muchas veces terminan en largos y costosos procesos judiciales, por eso insistimos que el asesoramiento de un abogado en una operación tan importante es ESENCIAL para prevenir disgustos y litigios interminables.

Departamento inmobiliario CANOVAS ESTUDIO LEGAL S.L.