La nueva Ley de Vivienda del 2023 tiene como principal objetivo aportar soluciones al desajuste entre la oferta y demanda del mercado del alquiler, y con ello aporta 5 grandes cambios que repasaremos a continuación y cómo afectará en contratos en vigor y los de nueva creación:
- Ampliación y modificación de las zonas tensionadas
La nueva Ley habilitará a las Administraciones competentes de cada Comunidad Autónoma a declarar “zonas tensionadas”, que serán aquellas áreas donde:
- el precio del alquiler o de compra haya aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC autonómico en los 5 años anteriores.
- se destine más del 30% de la renta a los gastos derivados de la vivienda ya sea alquiler o hipoteca.
En las zonas declaradas como tensionadas, se establece la posibilidad de prórroga extraordinaria anual para el arrendatario tras la finalización del contrato, con un máximo de 3 años, manteniendo el precio del arrendamiento siempre que cumpla con las mismas condiciones.
Excepciones: cuando las partes hayan acordado otras condiciones; o bien cuando el arrendador haya comunicado en los plazos legales la necesidad de ocupar como vivienda permanente para éste o sus familiares en primer grado o para su cónyuge en supuestos firmes de separación divorcio o nulidad matrimonial; o bien se suscriba un nuevo contrato con las limitaciones que se explican en el apartado a continuación.
- Limitar la actualización del precio del alquiler desvinculándolo del IPC
En los casos que proceda una actualización de la renta, la Ley prevé que aquélla no se realizará mediante el índice de referencia del IPC, sino en base al Índice de Garantía y Competitividad, que no puede ser superior al 2% para el año 2023. También se establece un incremento máximo anual del 3% en los contratos vigentes durante 2024.
A partir del 2025, se establecerá un nuevo índice de referencia para la actualización anual de los precios de los alquileres más estable y desvinculado del IPC para evitar incrementos desproporcionados en la renta.
- Nuevo concepto de gran propietario y vivienda vacía
La nueva Ley de Vivienda redefine el concepto de «gran tenedor», estableciendo que será aquel titular de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial cuando se encuentren en la misma zona tensionada.
Se entiende como «vivienda vacía» aquélla que lleve más de 2 años vacía cuando el propietario tenga un mínimo de 4 viviendas en esta situación. Para evitarlo, la Ley habilita a los Ayuntamientos para aplicar un recargo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) hasta el 150%.
- Protección contra los desahucios
Quedan prohibidos los desahucios sin fecha y hora predeterminada exacta y se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento ampliando los plazos de suspensión de éstos a 2 meses para propietarios personas físicas y a 4 para las personas jurídicas, cuando la parte actora sea un gran tenedor y hubiera presentado el documento acreditativo de vulnerabilidad correspondiente de la parte demandada. Esta ampliación se debe a la adopción de medidas de atención inmediata propuestas por las Administraciones públicas.
Con la nueva Ley nace la obligación de tramitar un procedimiento extrajudicial mediante conciliación o intermediación previamente a la interposición de la demanda cuando el demandante sea «gran tenedor» y la demanda de desahucio afecte a personas vulnerables.
- Equilibrio en las relaciones entre arrendador y arrendatario
Adicionalmente a todas las anteriores medidas, la Ley establece:
- La obligación del propietario a pagar todos los gastos y honorarios de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato de la agencia inmobiliaria derivados del arrendamiento.
- La prohibición de acuerdos entre las partes que sean contrarios y que excluyan la aplicación de la Ley de la Vivienda.
- La prohibición de incrementar el precio del alquiler con gastos extraordinarios no pactados previamente.
- La prórroga extraordinaria de un año de los contratos de arrendamiento situados en zonas no tensionadas, a solicitud de los arrendatarios, cuando estos se encuentren en situaciones de vulnerabilidad social y económica cuando el arrendador sea un gran tenedor.
- ¿Cómo afecta la Ley de Vivienda 2023 a los contratos en vigor y los de nueva creación?
Esta nueva Ley de Vivienda afectará a los contratos en vigor y también a los nuevos contratos que se firmen con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley, en especial en relación con las zonas declaradas como tensionadas.
Alquileres en zonas tensionadas
Para los alquileres de contratos vigentes la determinación del precio del alquiler será el pactado entre las partes sin poder exceder del límite de la actualización anual de renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual del 2% para este año 2023, estableciéndose un límite del 3% para el año 2024, y finalmente en 2025, se incrementará el precio del alquiler en base a la creación del nuevo índice desvinculado del IPC.
- Estos límites se aplicarán cuando el propietario de la vivienda no tenga consideración de gran tenedor.
- En el caso de los grandes tenedores se aplicará el nuevo índice de alquiler -Índice de Contención de Precios-, creado por cada Comunidad Autónoma.
Para los nuevos contratos, la situación es prácticamente igual a la descrita para los contratos vigentes:
- Los pequeños propietarios podrán incrementar el precio del alquiler tomando como referencia el contrato de vivienda existente en los 5 años anteriores sin que el precio del nuevo contrato supere el índice de actualización vigente, es decir del 2% en 2023, del 3% en 2024, y el nuevo índice que se aplique a partir de 2025.
Excepción: se podrá incrementar hasta un 10% sobre la última renta cuando se firme un contrato por un periodo de 10 años o superior o en el caso de rehabilitaciones de mejora.
- En el caso de los grandes tenedores, el precio del alquiler no podrá superar el índice de alquiler que cree cada Comunidad Autónoma (Índice de Contención de Precios).
Alquileres en zonas no tensionadas
En las zonas no tensionadas, para los contratos nuevos y también los vigentes, en el caso de los grandes tenedores que sean propietarios de 10 o más inmuebles o superficie construida de 1.500 m2 se aplicarán las actualizaciones anuales de renta explicadas en el punto número 2 del artículo, en base al Índice de Garantía y Competitividad, quedando finalmente desvinculado del IPC con la creación en 2025 de un nuevo índice más estable.
En los supuestos en los que el arrendador no sea gran tenedor, el incremento será el pactado entre las partes y, en defecto de pacto, no podrá superar los índices de actualización anuales de renta mencionados.