Para inscribir la división horizontal en una obra nueva, que, a su vez, pretende inscribirse por antigüedad, se debe aportar la licencia, declaración de innecesariedad de la misma o, en su caso, acreditación de la antigüedad de la división horizontal.
La DGSJFP desestima el recurso interpuesto contra la calificación registral que suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva por antigüedad y división horizontal de una finca, debido a que no se aportó la licencia, declaración de innecesariedad de la misma o, en su caso, acreditación de la antigüedad de la división horizontal.
El registrador califica la escritura desfavorablemente porque se lleva a cabo la división horizontal de un edificio en cinco locales independientes, lo cual:
- Falta la correspondiente licencia administrativa, requerida en este caso: no pueden constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente más de los que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva, a menos que se acredite, mediante nueva licencia concedida de acuerdo con las previsiones del planeamiento urbanístico vigente, que se permite mayor número, o por no acreditarse su antigüedad de acuerdo con la LS/15 art.28.4 (RD 1093/1997 art.53.a; LPH art.10.3).
- Además, no resulta aplicable ninguna de las excepciones a la exigencia de aportación de la misma (DGSJFP Resol 3-6-19 ; 15-9-20 ):
– cuando la división horizontal se ajuste a la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones;
– cuando la división horizontal no provoque un incremento de elementos privativos respecto de los que consten en la previa declaración de la obra nueva; o
– cuando ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes – por aplicación analógica, aunque con matices, de la LS/15 art.28.4-.
En este caso, en la finca existía una casa, inscrita en el año 1998, para la que sí obtuvieron licencia de obras, compuesta por un sótano y otras dos plantas.
Por su parte, la DGSJFP, de acuerdo con el argumento del registrador, considera que, a tenor del RD 1093/1997 art.53, si la constitución de la propiedad horizontal es posterior a la declaración de obra nueva inscrita, se ha de tener en cuenta si en la inscripción esta otra aparece un número determinado de viviendas, y en cuyo caso existirá ese límite respecto a la propiedad horizontal.
En este caso, no existe licencia pues la declaración de obra nueva se hace por antigüedad (LS/15 art.28.4), sin que en la certificación del técnico en la que se describe la obra nueva y se data su antigüedad en el año 1970 se haga referencia a los elementos privativos de la propiedad horizontal a inscribir.
Por tanto, cabe aplicar analógicamente, aunque con matizaciones, a la división horizontal el régimen de declaración por antigüedad de la LS/15 art.28.4, para no exigir la licencia prevista en el RD 1093/1997 art.53.a, si se acredita su antigüedad, de modo que puedan computarse el transcurso de los plazos previstos en la legislación urbanística aplicable para el restablecimiento de la legalidad urbanística infringida.
Por tanto, para poder inscribir el régimen de propiedad horizontal en este caso se debería haber acreditarse el otorgamiento de licencia administrativa, la declaración de innecesaridad o la antigüedad de la propiedad horizontal, por alguno de los medios del RD 1093/1997 art.52.
Fuente: Lefebre-