Una de las misiones y funciones más importantes en una comunidad de propietarios es la de elaborar lo que podemos denominar como el traje de la convivencia en la comunidad por la junta de propietarios. Esto es lo que se denominan las normas de régimen interno, que tienen un quorum de aprobación de mayoría simple en junta y que permiten describir y asumir los propios comuneros cuáles van a ser las normas de convivencia que van a regular el funcionamiento de la vida en comunidad.

Pero, por encima de todo, estas normas deberán tener como objetivo común, y prisma de referencia, el respeto, la educación, la convivencia entre todos los comuneros y la ausencia de particularidades y egoísmos, así como personalismos en comuneros que desean imponer su voluntad y decisión en las comunidades de propietarios, olvidando que vivir en comunidad es prescindir de las individualidades y poner encima de la mesa que lo que prima es la convivencia y que se ha optado por la decisión de vivir en comunidad y no en una vida independiente en un chalet aislado.

 

Mientras que las normas anteriores entrarían por la vía del art.17.7 LPH en las normas de régimen interno, sin embargo, en las que afectan al alquiler vacacional llevan un quorum distinto, ya que el quorum de aprobación de estas normas de alquiler vacacional es de 3/5 con voto presunto del ausente según el art.17.12 LPH; es decir, se exige solo mayoría simple de presentes en junta de propietarios el día de la junta que, a su vez, reúnan la mayoría de cuotas de participación, y luego el administrador lo envía a los ausentes a la junta y hay que estar a la espera 30 días por si los ausentes no se oponen y se suman a los que votaron a favor para llegar, así, a los 3/5 del total de la comunidad.

Se aplican en los casos de alquiler vacacional todas las normas aprobadas en las de régimen interno, y, además, las siguientes:

1.- Obligatoriedad del registro de actividad de alquiler vacacional para todo comunero que desee dedicar su inmueble a alquiler vacacional.

Todo propietario que desee formalizar un contrato bajo la figura de alquiler vacacional deberá haber cumplimentado el registro correspondiente de su actividad en las dependencias habilitadas por su comunidad autónoma, o ayuntamiento, a fin de llevar a cabo su declaración administrativa de actividad de alquiler vacacional.

En caso de no hacerlo se faculta a la comunidad de propietarios para llevar a cabo, por medio de su presidente o administrador de fincas colegiado la puesta en conocimiento ante el organismo competente del incumplimiento de esta obligación administrativa a los efectos sancionadores procedentes.

2.- Quejas de vecinos en caso de molestias por arrendatarios de alquiler vacacional.

En caso de que al presidente de la comunidad o administrador de fincas se le traslade alguna queja de los arrendatarios de alquiler vacacional la comunidad, por medio de su presidente o administrador de fincas colegiado dará cuenta al arrendador por el medio más rápido posible del ejercicio de la actividad molesta, explicándola en un informe explicativo de lo ocurrido, al objeto de la ejecución de la medida de expulsión de los inquilinos, sin dar lugar a contradicción, dado que por el carácter breve del arrendamiento haría ineficaz la queja de la comunidad por estas actividades. En el caso de incumplimiento por el arrendador de esta medida será tenida en cuenta por la comunidad a los efectos previstos en el punto núm 3 de estas normas.

3.-Ejercicio por la comunidad de la acción de cesación de la actividad de arrendamiento vacacional del arrendador.

Todo propietario que desee formalizar un contrato bajo la figura de alquiler vacacional deberá “vigilar” el estricto cumplimiento por sus inquilinos de las normas de convivencia, y alertar de la expulsión a la primera queja que se reciba del presidente o administrador de fincas. En el caso de pasividad en esta función será requerido de inmediato de que en lo sucesivo en el caso de reiterar una actitud pasiva ante el control de la evitación de molestias que causan los inquilinos de alquiler vacacional el presidente convocará junta extraordinaria, o la incluirá como punto del orden del día de la junta ordinaria, si está próxima su celebración, a fin de poder tratar sobre el ejercicio de la acción de cesación de su derecho de alquilar al propietario infractor con su obligación de adoptar una actitud de control de los inquilinos de alquiler vacacional.

En tal sentido, se interpelaría judicialmente el dictado de una sentencia de prohibición del alquiler vacacional con “justa causa” por incumplir las normas de régimen interno aprobadas por la comunidad de adoptar el arrendador una actitud diligente y vigilante respecto de sus inquilinos.

Nótese que dado el corto periodo de tiempo que supone al contrato de alquiler vacacional resulta absolutamente ineficaz el ejercicio de una acción del art.7.2 LPH contra los “inquilinos molestos” acerca de instar la cesación de la actividad molesta o prohibida o la expulsión, dirigiéndose la acción de cesación contra el propietario con el antes citado objetivo de la prohibición de la posibilidad de suscribir contratos de alquiler vacacional.

4.- Derecho de la comunidad de prohibir el alquiler vacacional por justa causa.

A solicitud de cualquiera de los comuneros, o por iniciativa del presidente de la comunidad, este podrá incluir en un punto del orden del día la propuesta de someter a debate en una junta de propietarios la decisión de “prohibir” a cualquier comunero el ejercicio de la actividad de alquiler vacacional, por ejercicio de actividades molestas por sus inquilinos reiteradas que sean molestas. El ejercicio de esta prohibición lo es ad hoc, podríamos decir, no de forma generalizada, ya que no es posible, por ser inconstitucional, la adopción de un acuerdo en la junta por el que se fije una “prohibición” del destino que un comunero quiera darle a su inmueble en una concreta modalidad arrendaticia, como es el alquiler vacacional.

De hacerse así se incluiría una medida ex ante de que se compruebe la actividad dañosa, molesta, nociva o peligrosa, sin que el comunero haya infringido normativa alguna de la comunidad. ¿Por qué no prohibir, entonces, el alquiler de temporada o el de larga duración? ¿Acaso prevé el art.17.12 LPH el verbo prohibir, cuando en realidad los que utiliza son los de limitar o condicionar?

Hay que recordar que cuando la Resolución de la de 29 de abril de 2021 de la DGSJFP sobre las posibilidades de prohibición del alquiler vacacional se ha pronunciado no tiene en modo alguno efecto vinculante, y no ha habido debate contradictorio de afectados por esta decisión, que se hubieran opuesto en debida contradicción a un pronunciamiento que no tiene en cuenta que una prohibición sin justa causa, y, lo que es más grave, no amparada en norma alguna no puede inscribirse en el registro de la propiedad, como ya destacamos en esta misma revista del mes de septiembre de 2021 pasada.

Podrá aprobarse esta acción de cesación en junta por mayoría simple por la vía del art.7.2 LPH cuando se incumplan las disposiciones establecidas, o cuando se lleven a cabo conductas del citado precepto.

5.- Imposibilidad conjunta de elementos comunes.

Cuando un propietario alquile su inmueble, sea por arrendamiento de larga duración o por régimen de alquiler vacacional no podrá utilizar los elementos comunes de la comunidad mientras esté arrendado el inmueble. Por tanto, queda prohibido el ejercicio conjunto de los mismos por arrendador y arrendatario. El alquiler de un inmueble supone la cesión de sus derechos sobre elementos comunes mientras perdura el arrendamiento.

El ejercicio conjunto de estos derechos entre arrendador y arrendatario es inviable. El arrendador cede por el arrendamiento la posesión y el uso de la zona privativa y común.

6.- Posibilidad de recargo del 20% en gastos comunes por alquiler vacacional.

Podrá aprobarse por la junta por el mismo quorum de 3/5 del art.17.12 LPH con voto presunto del ausente que todo propietario que desee formalizar un contrato bajo la figura de alquiler vacacional deba pagar a la comunidad de propietarios la suma que corresponda al importe de añadir a la suma que abone por gastos comunes con arreglo a su cuota el 20% según art.17.12 LPH que lo establece con claridad, lo que supone una compensación comunitaria según se aprobó en la reforma de la LPH.

Si se tratara de un alquiler vacacional esporádico en el mes en que lo lleve a cabo le será repercutido en su cuota el incremento de ese 20% sobre lo que pague.

7.- Cesión de datos de ocupantes.

Todo propietario que desee formalizar un contrato bajo la figura de alquiler vacacional deberá comunicar de forma inmediata los datos de la persona firmante del contrato de arrendamiento al administración de fincas a los efectos de que por la comunidad pudiera tener que ejercitarse algún tipo de acción judicial por cualquiera de las acciones previstas en el art.7.2 LPH, o por obras inconsentidas. Para ello, deberá hacerse constar en el contrato de arrendamiento la cesión de sus datos para el tratamiento de los mismos por el arrendatario con su consentimiento expreso en atención a LO 3/2018, de 5 de diciembre, de Protección de Datos Personales y garantía de los derechos digitales (LOPD).

8.- Comunicación de la comunidad al arrendador de daños causados por inquilinos en elementos comunes.

Cuando la comunidad detecte que los inquilinos han causado algún tipo de daño en los elementos comunes de la comunidad, o en elementos privativos de algún comunero se le comunicará directamente al arrendador con el importe de la factura para su abono. La comunidad solicitará directamente los servicios de un profesional para proceder a la reparación, previa constancia de reportaje fotográfico de los daños causados, a fin de que se le dé traslado al arrendador para su abono correspondiente, bien personalmente, o con cargo a la póliza de seguro contratada a tal fin.

La comunidad abrirá un “parte de incidencia por daños causados por inquilinos de alquiler vacacional” dejando constancia de:

a.- Tipo de daño causado.

b.- Identificación de la persona (propietarios, conserje, tercero, etc.) que ha visto al inquilino causando los daños.

c.- Importe de los daños causados.

Este parte será exhibido, aunque no entregado, por protección de datos, al arrendador para dejar constancia de las pruebas sobre el daño causado a fin de abonar su importe.

En todo caso, se le entregará un informe al arrendador por el administrador de fincas sobre tipo de daño causado y su importe al objeto de presentarlo ante la compañía de seguros para su pago.

Fuente: Artículo publicado en El Derecho de D. VICENTE MAGRO SERVET