Aplicando la cláusula rebus sic stantibus, la Audiencia Provincial de Cáceres ha dictado una sentencia, con fecha 3 de septiembre de 2021, reconociendo las excepcionales restricciones que sufrió el sector de la hostelería como consecuencia de la crisis sanitaria por Covid-19 y modera al 50% la indemnización que tendría que abonar la arrendataria tras desistirse del contrato de arrendamiento fruto de las pérdidas económicas que arrastraba.
En base a la facultad concedida por el art. 1154 del Código Civil, la Audiencia modifica equitativamente la pena y calibra sus consecuencias económicas al 50%. Así, de los 6.528 euros que tendría que haber abonado originariamente la arrendataria (6 meses de renta), solo estará obligada a satisfacer la mitad, es decir, 3.264 euros.
Tras el desistimiento del contrato por parte de la arrendataria (demandante) debido a la situación de emergencia sanitaria por Covid-19, la representación procesal de la actora ejercitó en la demanda una pretensión resolutoria del contrato de arrendamiento de local comercial, de fecha 1 de diciembre de 2019, pretendiendo una doble consecuencia: por un lado, que se declarara resuelto el mencionado contrato y, por otro lado, que se declarara que la cláusula penal convencional allí pactada no resultaba de aplicación.
El tenor literal de la mencionada estipulación era la siguiente: “En el caso de que la parte arrendataria quiera dar por finalizado el contrato en cualquier momento de la vida del mismo, deberá comunicarlo fehacientemente al arrendador con una antelación de cuatro meses, si bien las partes acuerdan que si la precipitada resolución fuera instada dentro del periodo comprendido por los doce primeros meses pactados, la parte arrendataria deberá abonar al arrendador, en concepto de indemnización, una cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo contractual que quede por cumplir, hasta alcanzar los doce primeros meses”.
A las dos consideraciones iniciales debe agregarse una tercera, relativa a que la demandada-arrendadora no condonó a la arrendataria las rentas correspondientes al contrato de arrendamiento de los meses de abril, mayo y junio de 2020.
Pese a lo anterior, en marzo de 2021, el Juzgado de Primera Instancia n.º 4 de Cáceres desestimó íntegramente la demanda y absolvió a la demandada de todos los pedimentos efectuados en su contra, con expresa imposición de las costas procesales a la actora.
Disconforme con lo anterior, la actora interpuso recurso de apelación, en base a, entre otros, los siguientes motivos: Error en la desestimación en la declaración de resolución y error en la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.
En primer lugar, respecto al reconocimiento judicial de la acción resolutoria del contrato, la AP de Cáceres tacha tal intención de “innecesaria” e “improcedente.
El arrendatario se desistió del contrato por su propia voluntad. Aunque tal desistimiento produjo efectos desde que se emitió, no así de carácter resolutorio del contrato, dado que para tal resolución conctractual a instancia del arrendatario “tendría que existir un previo incumplimiento contractual del arrendador, lo que, en este caso, ni se produce ni existe”, apunta el fallo.
Así, en opinión de la Audiencia, resulta improcedente que la actora promueva una acción resolutoria del contrato que no le asiste por dos motivos: de un lado, porque lo que el arrendatario ha hecho ha sido desistirse del repetido contrato conforme contemplan las estipulaciones del negocio jurídico, sin que haya existido oposición ni discusión posible frente a tal declaración de voluntad; y, de otro lado, porque no procede resolución contractual alguna a instancia del arrendatario dado que la arrendadora no ha incumplido el contrato y, además, la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus no justifica la resolución contractual, sino calibrar, en su caso, los efectos del desistimiento.
Aunque el desistimiento por el arrendatario dentro del primer año de vigencia del contrato tiene como consecuencia la aplicación de la cláusula penal arriba reproducida, la sentencia subraya que no puede olvidarse que la crisis sanitaria generada por el Covid-19 y la declaración del estado de alarma en marzo de 2020 “desembocó en una situación absolutamente imprevisible que afectó sobremanera al sector hostelero, con el cierre de establecimientos de esta naturaleza y de su actividad empresarial, y, después, con horarios reducidos y limitaciones de aforos”.
Así, a juicio de la Audiencia, las anteriores circunstancias extraordinarias exigen moderar la pena bajo parámetros de ponderación que, en el supuesto que se examina, exige un reparto equitativo de las consecuencias de ese desistimiento.
Además, no es impedimento para moderar las consecuencias del desistimiento el hecho de que la arrendataria haya emprendido otro negocio empresarial de naturaleza análoga por dos razones: porque las características del local, aun parecidas, son diferentes; y, porque la nueva actividad empresarial se acometió con otro socio, lo que habilita que los riesgos económicos se reduzcan y puedan ser asumidos y compartidos de mejor manera.
Por consiguiente, tras reconocer que la obligación fue parcial o irregularmente cumplida por la arrendataria del local comercial, la AP de Cáceres considera aplicable al supuesto de autos la cláusula rebus sic stantibus, al igual que la facultad moderadora de la pena que contempla el art. 1154 del Código Civil.
Fuente: Economist & Jurist