Una sentencia de nuestro alto tribunal, emitida el pasado mes de abril, delimita un supuesto bastante común en los procesos de adjudicación: si el contrato de arrendamiento se subroga en el nuevo propietario y, por lo tanto, si este tiene capacidad para exigir el importe de las rentas de alquiler impagadas.
La controversia jurídica radica en la interpretación del art. 13.1 de la Ley de Arrendamiento Urbano (LAU), reformado por la Ley 4/2013, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.
Nos recuerda la Sala Primera del Supremo que la interpretación de este precepto ya ha sido susceptible de varias interpretaciones o líneas jurisprudenciales en lapsos temporales debidamente demarcados:
- Una primera etapa, anterior a la actual LAU de 1994, que consideraba extinguido el arrendamiento concertado con posterioridad a la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad (STS de 23 de diciembre de 1988),
- En un segundo ciclo, se consideró subsistente el arrendamiento posterior a la hipoteca, salvo simulación o fraude “porque se ahí no se deriva que haya de afectar también a derechos personales, que no han tenido acceso al Registro de la Propiedad, como es el derecho de arrendamiento litigioso” (STS 09/05/1996).
- Más tarde, con la entrada en vigor de la nueva LAU, se regula la situación jurídica del arrendatario, como se cita, en el art. 13. Se establece que el contrato es persistente si durante los cinco primeros años el nuevo arrendador gozara del justo título de la vivienda tras enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria.
- Nueve años después -y he aquí lo mollar-, se aprueba la Ley 4/2013, de 4 de junio, que establece una nueva regulación y que viene precisamente a modificar el precepto anterior. Ahora, el alquiler se extingue ipso iure, a no ser que estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad.
- Finalmente, el precepto es nuevamente modificado por el Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que dispone:«El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Si la duración pactada fuera superior a cinco años, o superior a siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años en caso de persona jurídica, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, reste por cumplir.
Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica.»
Fuente: Economist & Jurist