En un listado de municipios el importe de las rentas de los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda que se celebren a partir de la entrada en vigor de esta Ley en dichos municipios:
- No podrá sobrepasar el precio de referencia para el alquiler de una vivienda de características análogas en el mismo “entorno urbano”.
- Tampoco puede sobrepasarse la renta establecida en el último contrato de arrendamiento actualizada al momento de su finalización, si la vivienda afectada había sido arrendada en los cinco años anteriores a la entrada en vigor de la ley.
Ello quiere decir que, o la renta quedará congelada, en el mejor de los casos o bien, si el precio de referencia aplicable a ese “entorno urbano” está por debajo de la renta que se pagaba en el momento de finalización del último contrato celebrado dentro de los cinco años anteriores a la entrada en vigor de esta ley, la renta a establecer quedará reducida y ajustada al límite máximo establecido por ese precio de referencia.
La ley establece una serie de excepciones para supuestos de arrendamiento de vivienda a familiares y para arrendamientos de vivienda cuyos propietarios no alcance un determinado nivel de renta -salvo que su inquilino tampoco alcance otro determinado nivel de renta-.
El contrato debe indicar el importe de la renta resultante de aplicar a la superficie útil de la vivienda arrendada el índice de referencia de precios de alquiler de viviendas, expresado en euros por metro cuadrado, salvo que las partes contratantes acuerden, atendiendo a determinadas características específicas de la vivienda objeto de arrendamiento, incrementar o disminuir el valor indicado por el índice de referencia, con una variación de como máximo un 5%.
El incremento o minoración del valor determinado por el índice de referencia de precios de alquiler de viviendas, acordado por las partes contratantes en virtud de lo establecido en el apartado 4, debe basarse en la concurrencia de al menos tres de las siguientes características específicas, que deben constar en el contrato, junto con los elementos que permitan su acreditación:
- Vivienda amueblada.
- Sistema de calefacción o refrigeración en la vivienda.
- Zonas comunitarias de uso compartido, como jardín o azotea.
- Piscina comunitaria o equipamientos análogos.
- Servicios de conserjería en el edificio.
- Vistas especiales.
Es importante destacar que se debe consignar en el contrato, además del precio de la renta, cuál es el precio de referencia tomado en consideración por las partes, porque de lo contrario, se entenderá, sin matiz alguno, que el exacto índice de referencia aplicado por las partes es el que determina y hace público el departamento competente en materia de vivienda, a partir de los datos que constan en el Registro de fianzas de alquiler de fincas urbanas y de las características adicionales que se tienen en cuenta para calcular dicho índice en cada momento.
Este índice informa de la media de precio por metro cuadrado del arrendamiento de viviendas en una ubicación y con una superficie determinadas y de los márgenes de precio superior e inferior resultantes de la ponderación de varias características de la vivienda (año de construcción, estado de conservación, eficiencia energética, ascensor, mobiliario o anexos). La Ley establece que el exacto precio de referencia se establecerá de acuerdo con el índice mencionado, sin tener en cuenta los márgenes de precio superior e inferior, o bien, excepcionalmente, desviándose de los mismos con incrementos o minoraciones de hasta un 5%, dadas las características específicas de la vivienda objeto de arrendamiento.
En cuanto a las divergencias y conflictos que puedan surgir entre arrendador y arrendatario con ocasión de la fijación del precio de referencia, la Ley establece que se dilucidarán por los trámites del juicio verbal, no sin antes hacer la típica llamada al establecimiento de mecanismos de resolución extrajudicial de conflictos y de la posibilidad de acudir a los órganos de consumo si el arrendador es “una empresa”, sin especificar más.
Por último, el legislador en esta ocasión tampoco se ha olvidado de establecer las correspondientes sanciones a los arrendadores rebeldes, modificando al efecto la Ley 18/2007, de 28 de diciembre del derecho a la vivienda, para introducir en su régimen de control y sancionador, y en la tipificación de las infracciones, nuevos apartados sobre el régimen de contención de rentas.
Fuente: Economist & Jurist