La dación en pago consiste en una transmisión, al acreedor o a los acreedores, del dominio de una cosa en compensación de una deuda.
La dación en pago de la Vivienda a cambio de la condonación de la deuda hipotecaria es el ejemplo típico de la dación en pago. Consiste en la entrega de la vivienda al banco ante la imposibilidad de afrontar los pagos de la hipoteca. La ventaja que esconde este proceso es ahorrarse el trámite de la ejecución hipotecaria.
Hasta ahora se nos ha transmitido que todo son ventajas con esta figura jurídica, ya que el deudor se libera de la deuda de la hipoteca, y casi era «un milagro» que la entidad bancaria aceptase esta modalidad de cancelación de deuda.
Pero con el tiempo, hemos podido constatar que la banca ha pasado de negarse rotundamente a esta posibilidad, a prácticamente obligar al deudor hipotecario a firmar la dación en pago como única fórmula de salvación, ofreciéndote la vivienda en alquiler durante un tiempo.
No obstante, las posibles ventajas que pueda obtener el deudor, tenemos que señalar que casi nadie se para a pensar o a analizar en qué consiste la «deuda» que va a cancelar con el valor de su vivienda.
Es muy posible que el Banco esté reclamando cantidades enormes en concepto de principal e intereses, y, en cambio, el deudor no haya sido informado convenientemente de la fórmula para la calcular esos intereses. Es decir, que la deuda no sea transparente.
A ello hay que añadir el hecho de que muchas hipotecas tienen aún clausulas suelo e índices IRPH, sin que la Banca haya retornado al deudor un céntimo de estos importes cobrados de más.
Entonces, ¿qué importe se debe considerar deuda, a los efectos de una dación en pago?
Nuestro despacho ha podido constatar que muchas daciones en pago, SON NULAS DE PLENO DERECHO, porque no han sido transparentes en la forma de determinación de la deuda.
Asimismo, en dichas daciones, hemos observado que en muchas ocasiones, el Banco tasa nuevamente la vivienda a la baja, para justificar que están favoreciendo al deudor y la ceden a «Fondo Buitre».
En conclusión, esta figura ha servido en muchos casos para liberar al deudor de una «losa» o «mochila», pero en muchos otros, estamos viendo que está siendo usada como un mecanismo de apropiación de viviendas a bajo coste.
Nuestro consejo: antes de firmar ningún documento con un Banco, cuente con el asesoramiento de un experto en derecho inmobiliario, y, aunque se haya firmado, se puede pedir la nulidad de la dación en pago si la misma no es transparente.
Canovas Escudero-Abogados