Ante todo, no debemos perder de vista que a tenor del artículo 447.2 de la LEC, las sentencias “que decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de finca” no tienen fuerza de cosa juzgada, toda vez que su ámbito de cognición es limitado y se reduce a otorgar una tutela sumaria para que el propietario pueda recuperar su finca del inquilino que ha perdido su justo título para ocuparla.
Esto nos lleva a pensar que, a la vista de que el artículo 438.2 de la LEC excluye claramente la posibilidad de reconvenir en los juicios verbales que “deban finalizar por sentencia sin efectos de cosa juzgada”, como es el caso de los juicios de desahucio, no cabría la pretensión de reducción de la renta por ministerio de la cláusula «rebus sic stantibus» invocada por vía de una reconvención.
Ahora bien, es igualmente cierto que una demanda de desahucio puede no limitarse exclusivamente a pretender el desalojo del inquilino, sino también al pago de las rentas debidas y las que sigan devengándose hasta el lanzamiento.
La posibilidad de acumular ambas acciones en una misma demanda no solamente viene expresamente contemplada en la regla 3ª del artículo 437.4 y el artículo 440.3 de la LEC, sino que además es la práctica habitual en este tipo de litigios, donde razones evidentes de tiempo y economía procesal hacen inexplicable que el arrendatario únicamente inste el desahucio de su inquilino y difiera al futuro la reclamación de las rentas.
Pues bien, a diferencia de las acciones de desahucio, para las que el citado artículo 447.2 de la LEC configura una mera tutela sumaria, en lo que a la reclamación de las rentas se refiere está claro que sí nos encontraremos ante un juicio de cognición plena.
Por ello, a estos supuestos en los que a la demanda de desahucio se acumule la reclamación de rentas no resulta de aplicación la previsión de dicho precepto, ya que la sentencia que ponga fin al litigio sí tendrá efectos de cosa juzgada (al menos, parcialmente, en lo que exceda de la pretensión de lanzamiento), por lo que sí sería admisible plantear una demanda reconvencional, deduciendo una pretensión declarativa de supresión de las rentas debidas por la cláusula «rebus» y, de este modo, enervar el desahucio.
Si nos hallamos ante una demanda donde únicamente se pretenda el desahucio por falta de pago de rentas, con unos motivos de oposición muy concretos y tasados, difícilmente podremos alegar la concurrencia de la cláusula «rebus».
Por el contrario, si a esa demanda se acumula la reclamación de las rentas impagadas, será posible plantear una demanda reconvencional, con unos medios de defensa mucho más amplios, y pretender la aplicación de la cláusula para dejar sin efecto las rentas reclamadas y, por consiguiente, enervar el desahucio.
Por ejemplo, Auto del Juzgado de Primera Instancia número 81 de Madrid 447/2020, de 25 de septiembre; Auto del Juzgado de Primera Instancia núm. 74 de Madrid 299/2020, de 13 de agosto y Auto del Juzgado de Primera Instancia núm. 39 de Madrid 305/2021, de 23 de marzo.
Así lo ha confirmado la sentencia de la Audiencia Provincial de Gerona (Sección 1ª) 399/2019, de 4 de mayo.
Fuente: CONGILEGAL