El alquiler con opción a compra es un precontrato, que en principio tiene carácter unilateral, en virtud del cual el propietario concede al inquilino la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa.
Generalmente, este precontrato es mixto y se compone de dos subcontratos: el contrato de alquiler y el de compra venta. En este último consta que, transcurrido el plazo de alquiler pactado, el inquilino tendrá pleno derecho a comprar la vivienda que está alquilando al precio previamente pactado.
En la actualidad, los jóvenes que buscan la emancipación del hogar familiar han encontrado en esta una solución viable a la imposibilidad de adquirir una vivienda. La figura del contrato de alquiler con opción a compra permite una compra a plazos, cómoda y accesible. Así, facilita la amortización del dinero del alquiler, aprovechándolo para el pago de una vivienda propia.
Características generales del contrato de alquiler con opción a compra
Si bien no es imprescindible que el inquilino entregue una prima a la hora de firmar el contrato, es recomendable para el propietario. De este modo habrá obtenido un beneficio si el inquilino-comprador termina por no ejercitar la opción de compra.
El inquilino tiene todos los derechos asociados al alquiler. Así, puede permanecer en la vivienda mientras persista su plazo. Y lo puede prorrogar si así lo acepta el propietario. Asimismo tendrá exclusividad en la compra de la vivienda (derecho de retracto) dentro del plazo establecido.
El propietario, por su parte, tiene la obligación de mantener el contrato en todos sus términos, durante el tiempo que dure, y no ceder, ni alquilar o vender el piso a terceros.
La compra de la vivienda, generalmente, se concreta antes de que se cumplan los plazos. De hecho, es bastante común que el arrendatario se decida antes de que hayan pasado dos años.
Dos de las principales ventajas del alquiler con opción a compra son:
- El inquilino no se ve afectado por la fluctuación en los precios. Y ello porque el precio de la compra está determinado desde el momento inicial.
- El propietario consigue vender la vivienda. Si bien tiene que esperar al momento en que el inquilino ejercite el derecho de opción, mientras tanto va obteniendo las rentas de alquiler.
El precio de la compraventa no puede ser modificado por ninguna de las partes, aunque el precio del alquiler puede variar en función del IPC si el propietario así lo exige.
Inscripción en el Registro de la Propiedad
Existe la posibilidad de inscribir el contrato en el registro de la propiedad para que sea exigible a terceros, siempre que ambas partes estén de acuerdo y se cumplan con los requisitos básicos: precio de la compraventa (y la prima, en su caso) y plazo de compra.
En este caso, el contrato de alquiler con opción a compra está sujeto al impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas y pueden dar lugar a distintas situaciones fiscales:
- Si figuran el plazo y el precio solamente, el inquilino podrá deducir el alquiler y el propietario tendrá que declarar lo percibido.
- Cuando se realice la venta, el propietario deberá declarar la ganancia de patrimonio.
- Si el inquilino hace efectivo el pago de la prima por el derecho de opción de compra, el propietario deberá declarar esa ganancia.
¿Cómo es un contrato de alquiler con opción a compra?
El contrato de alquiler con opción a compra es un tipo de contrato atípico, ya que no está contemplado en la Ley y no aparece regulado por el Código Civil. Sin embargo, es aceptado y reconocido en el Reglamento Hipotecario y en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
En cualquier caso, la jurisprudencia indica que es obligatorio que queden claramente estipulados en el contrato, su objeto y su precio. Debe quedar registrado que el propietario cede la decisión de adquirir la vivienda al inquilino tras los años fijados de alquiler, así como el precio estipulado para adquirir la residencia en el momento de firmar el contrato.
También deben figurar, la cantidad de cuotas del alquiler y el porcentaje a descontar del precio final, en caso de que se efectúe la compraventa. Si el inquilino aporta una prima inicial, esta también debe quedar registrada en el contrato.
Contenido del contrato de alquiler
- Duración del arrendamiento.
- Plazo en el que el inquilino puede ejercer su derecho a la compra de la vivienda.
- Precio mensual del alquiler.
- Estipulaciones propias del contrato de alquiler, como distribución de responsabilidades de pago, reformas, mantenimiento…
Contenido del contrato de compraventa
- Voluntad del arrendador de vender la vivienda al arrendatario.
- Precio de venta.
- Porcentaje del valor de las cuotas pagadas a descontar del precio de venta.
- Si el inquilino realizó el pago de una prima por el derecho a la compra.
Ventajas y desventajas del alquiler con opción a compra para el propietario
Ventajas:
- Gana dinero con el alquiler desde el primer momento.
- Cuenta con la prima inicial como seguro de impago.
- Tiene derecho a beneficios fiscales por alquilar la vivienda.
- Si el inquilino no compra la casa, se queda con lo pagado en la prima.
Desventajas:
- Pierde tiempo si el inquilino no compra el inmueble.
- No puede vender la propiedad a un tercero, aunque mejoren la oferta que firmó con su inquilino.
- Pérdida relativa si suben los precios de las viviendas pues el precio de venta quedó establecido de antemano.
Ventajas y desventajas del alquiler con opción a compra para el inquilino
Ventajas:
- Un porcentaje de lo que el inquilino pagó por el alquiler de la casa se descuenta del precio de la vivienda.
- La compra de la casa está asegurada.
- Puede comprar la vivienda en cualquier momento.
Desventajas:
- Si no compra la vivienda pierde la prima abonada.
- El contrato está sujeto a una doble tributación por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, una por el alquiler y otra por la compra.
- Tiene la obligación de liquidar el impuesto por ITP en 30 días desde la firma del contrato.
Como ves, el alquiler con opción a compra tiene diversas ventajas y desventajas para ambas partes. Por eso es recomendable redactarlo y firmarlo con la asistencia de un abogado especializado en Derecho Inmobiliario.
Si necesitas asistencia en esta materia puedes contactar con nuestro despacho. Somos especialistas en alquileres con opción a compra, así que podremos ayudarte a sacar el máximo partido del contrato y a garantizar su cumplimiento.