El contrato de arras formaliza un pacto previo o complementario a la compraventa inmobiliaria. Recoge el compromiso respectivo de las partes de entregar la vivienda y pagar un precio determinado por ella. Como símbolo de conformación o garantía, se acompaña del pago de una señal, conocida como arras.
¿Qué es el contrato de arras?
El contrato de arras un acuerdo privado mediante el cual vendedor y comprador se comprometen a una transacción comercial. Por su importancia, suele aplicarse a las compraventas inmobiliarias, pero no está limitado a este campo.
En este acto se establecen las cláusulas del futuro contrato de compraventa y se entrega un monto de dinero en calidad de reserva.
- El comprador se compromete a pagar el valor establecido en el contrato. Además, entrega una reserva a cuenta, que da fe de su compromiso.
- El vendedor se compromete a no entregar el bien a otros posibles compradores durante el periodo que se establezca en el contrato de arras.
Generalmente, el plazo abarcado por estos contratos abarca desde el momento en que se llega al acuerdo de compraventa hasta aquel en que se entrega el bien. En el caso inmobiliario, el contrato de arras concluye con la formalización de la escritura pública de compraventa.
Información que se incluye en el contrato de arras
El contrato de arras cumple con una función de suma importancia en la compraventa inmobiliaria. Refleja las condiciones que se acordarán en la transacción definitiva, por lo que determina:
- Datos personales de cada una de las partes, vendedor y comprador.
- Identificación del inmueble.
- Descripción del bien.
- Precio de la compraventa, valor final, forma y método de pago.
- Cantidad de dinero que se entrega en calidad de reserva y a cuenta del valor total establecido para la compraventa.
- Clase de arras que corresponde al contrato. Cuando no está especificado, se considerarán arras confirmatorias.
- Plazo máximo que se acuerda para la formalización del contrato definitivo de compraventa.
- Compromiso de firmar el contrato frente a Notario, escritura pública.
- Distribución de los gastos inherentes a la transacción inmobiliaria entre las partes involucradas.
- Firma de las partes vendedor y comprador.
Tipos de contratos de arras
Existen tres tipos de contrato de arras posibles. La elección de un modelo u otro depende de las intenciones del comprador y vendedor. Cada tipo de contrato tiene consecuencias jurídicas muy diferentes, así que conviene conocer sus implicaciones ante una falta de cumplimiento.
Arras confirmatorias
Esta modalidad confirma el compromiso de vendedor y comprador en el contrato de compraventa. Es decir, se afirma el inicio de la transacción inmobiliaria.
Las arras que se entregan son un anticipo real del precio total establecido para la operación. Más que una reserva, constituye el primer plazo del precio que será sucedido por otros conforme a la forma de pago acordada.
Una de las características más importantes de este tipo de contrato de arras se relaciona con su incumplimiento. Las partes no podrán resolver la extinción del contrato de manera unilateral. Por tanto, en caso de incumplimiento se aplicarán las normas generales de incumplimiento de obligaciones.
Contrato de arras penitenciales
También son conocidas como arras de desistimiento. Cualquiera de las partes tiene la posibilidad de ‘desistir’ de forma lícita sin causa alguna. No se exige que haya una justificación de daños o vicios ocultos.
Las arras no se activan con el incumplimiento, sino que otorgan a vendedor y comprador la facultad de desistir. En ambos casos, deberá asumir una penalización por tal desistimiento.
El contrato de arras penitenciales está regulado por el Código Civil (art. 1.454):
- Cuando desiste el comprador pierde el dinero que ha entregado al momento de la firma de contrato de arras.
- En caso de que desista el vendedor deberá abonar el doble de lo entregado en concepto de reserva
Arras penales
Las arras penales tienen la función de garantizar el cumplimiento del contrato mediante una cláusula penal. En esta se establece una indemnización específica a cada una de las partes en caso de incumplimiento. Dicho de otro modo, no habrá que calcular la indemnización correspondiente a la ruptura del contrato, sino que serán las propias arras las que cuantificarán esta indemnización.
Datos importantes cuando se firma un contrato de arras
En definitiva, el contrato de arras recoge todos los detalles de la compraventa inmobiliaria. Además, añade una penalización por si alguna de las partes se echa atrás durante la operación o, en su caso, permite el desistimiento a cambio de abonar la penalización.
Precisamente por estas funciones flexibilizadora y garantista, el contrato de arras suele acompañar todas o casi todas las operaciones inmobiliarias. Si necesitas redactar un contrato de arras, hacerlo efectivo o llevar adelante las reclamaciones derivadas de un incumplimiento inmobiliario, lo mejor es que contactes con especialistas en Derecho Inmobiliario. Estas reclamaciones no son sencillas, y redactar erróneamente el contrato podría llevar a su falta de efectividad.