El Tribunal Supremo se ha pronunciado recientemente sobre la abusividad de las cláusulas IRPH. Pero quedaba por estudiar su abusividad cuando afectan a Viviendas de Protección Oficial. ¿Es abusivo el IRPH en VPO?
El conflicto con las cláusulas IRPH
Las cláusulas IRPH llevan años siendo objeto de debate. Al asociar la parte variable de los intereses a un índice desconocido para el consumidor y que le resultó muy desfavorable, esta cláusula se ha impugnado repetidamente en los Tribunales.
Admitir la abusividad del índice aplicado supondría la obligación bancaria de devolver cantidades cobradas indebidamente que algunos especialistas tasan en unos 44.000 millones de euros. Y es que la cláusula IRPH puede estar presente en aproximadamente el 10 % de las hipotecas formalizadas en nuestro país.
Los intereses en juego, por tanto, son muy elevados. Y esto ha conllevado que la anulación de la cláusula haya visitado en numerosas ocasiones el Tribunal Supremo e incluso el Tribunal de Justicia de la Unión Europea.
Pero, ¿son abusivas las cláusulas IRPH? Conforme a la última doctrina, no estamos ante una cláusula nula per se. Lo que no impide que esta cláusula pueda anularse por faltar la transparencia en su comercialización.
¿Qué es el control de transparencia?
Para que las cláusulas generales sean válidas deben someterse al llamado control de transparencia. Este consiste en un análisis casuístico mediante el cual el juez estudia si el consumidor conocía las obligaciones que contraía. En particular:
- Desde un punto de vista jurídico. Es decir, la cláusula es válida siempre que el cliente conociera las consecuencias jurídicas de asumirla.
- Pero también desde un punto de vista económico. Es decir, el cliente también debía conocer las consecuencias económicas de aceptar la cláusula. Y aquí es donde está la clave, ya que muchas entidades no informaron del funcionamiento del IRPH, lo que nos permite entender que la comercialización fue opaca y, por tanto, la aceptación de la cláusula inválida.
En resumen, no podemos anular la cláusula IRPH simplemente invocando su abusividad. Debemos acreditar que el carácter abusivo de la operación radica en una falta de información a la hora de introducir la cláusula en el contrato hipotecario que no nos permitió conocer las consecuencias económicas y jurídicas de su inclusión. Además, se tendrá que acreditar que la inclusión ha resultado contraria a la buena fe y ha introducido un desequilibrio sustancial y perjudicial para el consumidor.
IRPH en VPO: cuando la cláusula afecta a Viviendas de Protección Oficial
Tras los recientes pronunciamientos del Tribunal Supremo en materia de cláusulas IRPH, el sector jurídico estaba pendiente de la aplicación de la doctrina a casos particulares. Por ejemplo, el impacto de las IRPH en VPO.
El 6 de noviembre el Tribunal Supremo se manifestó al respecto en su STS n.º 585/2020. La persona afectada solicitó la anulación de la cláusula por considerarla falta de transparencia. Así, explicó al juzgado que no se le informó de la posibilidad de obtener financiación no referenciada al IRPH.
Su pretensión fue desestimada en primera y segunda instancia. Y al llegar al Tribunal Supremo, este se acogió a su propia doctrina y la del TJUE, explicando que:
“[…] la transparencia de las cláusulas que definen el objeto principal del contrato está vinculada con la información que permite al consumidor prever, sobre la base de criterios precisos y comprensibles, la carga jurídica y económica del contrato, pero esto no supone que la entidad bancaria tenga una obligación de asesoramiento sobre las distintas posibilidades de financiación”.
Según el TS, el consumidor afectado por una cláusula IRPH disponía de información para comprender su carga jurídica y económica. Por ejemplo, podía acceder al índice publicado en el BOE.
Sin embargo, el TJUE viene señalando que la entidad bancaria debería haber informado de la evolución del índice de referencia durante los dos años anteriores. No ofrecer esta información podría suponer falta de transparencia.
Y al respecto, contesta el TS que esta falta de transparencia no supone la nulidad de la cláusula, sino la posibilidad de enjuiciar su abusividad.
El juicio de abusividad de la cláusula IRPH en VPO
Por tanto, el TS acepta que si el banco no ofreció información sobre la evolución del IRPH en los dos años anteriores a la firma del contrato, podemos estar ante una falta de transparencia. Esta falta de transparencia habilitará al juez para realizar el juicio de abusividad. Durante este juicio se analizará si la cláusula genera:
- Un perjuicio al consumidor.
- Manifestado en un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes.
- Que contravenga las exigencias de la buena fe.
Pero entiende el Alto Tribunal que ofrecer un crédito IRPH en VPO no contraviene las exigencias de la buena fe y que la falta de información sobre la evolución del índice no genera per se un desequilibrio que perjudique al consumidor.
En consecuencia, en el caso enjuiciado por la STS n.º 585/2020 no se apreció abusividad de la cláusula IRPH.
¿Significa esto que no puedo reclamar el IRPH en VPO?
No necesariamente. Como hemos visto, el juicio de abusividad es absolutamente casuístico. Lo que implica que cada hipoteca debe analizarse por separado y que no existe una vía de reclamación unívoca y universal.
En este caso, se apreció que la cláusula no era abusiva. Pero esto no significa que sean válidas todas las cláusulas IRPH en VPO. Aunque el fallo del TS pueda ser descorazonador, vuelve a manifestar una constante en el sector jurídico: llevar adelante una reclamación con éxito requiere que el abogado director del asunto aúne pericia, experiencia y conocimientos especializados para trazar una buena estrategia procesal.
De modo que los prestatarios no deberían desesperanzarse. En caso de tener una hipoteca IRPH en VPO deberían llevar la escritura a un despacho especialista en Derecho Inmobiliario. Solo un estudio concienzudo del caso concreto ayudará a determinar la viabilidad de la reclamación.