I. Introducción
La pandemia COVID-19, conocida más popularmente como Coronavirus, está impactando de pleno en las relaciones contractuales de tracto sucesivo y de carácter sinalagmático, como por ejemplo, los contratos de alquiler de local de negocio (ej. bares, restaurantes, tiendas de ropa, etc.) produciendo la ruptura de la base del negocio o alterándola significativamente.
Estamos ante una situación extraordinaria de fuerza mayor, dado que los efectos jurídicos perjudiciales para los derechos y obligaciones de las partes eran totalmente imprevisibles e inevitables en el momento en que se celebró el contrato, salvo que se hubiera regulado la fuerza mayor de forma expresa en el contrato (lo cual no es habitual), en cuyo caso habrá que estar a lo querido por las partes al respecto, pues opera con plenitud la autonomía privada en estas relaciones contractuales entre empresarios y propietarios.
Por lo que respecta a contratos de alquiler de local de negocio dicho impacto se materializa en un grave perjuicio para el inquilino consistente en la imposibilidad o en la extrema onerosidad sobrevenida del pago de la renta inicialmente pactada, a consecuencia del desplome en la facturación del negocio del inquilino como consecuencia directa de las externalidades negativas del Coronavirus.
Ante esta tesitura, se plantea la duda de si el arrendatario puede exigir una modificación del contrato consistente en un ajuste temporal de la renta inicialmente pactada para paliar el gran desequilibrio de la base negocial sufrida por un evento de fuerza mayor, y en el peor de lo casos, la suspensión del contrato o su resolución.
II.I. La cláusula rebus sic stantibus
A) Antecedentes
La doctrina rebus sic stantibus (“así están las cosas”) como cláusula implícita en la contratación tiene por finalidad restablecer el equilibrio de las prestaciones en el momento de la perfección del contrato alteradas por acontecimientos extraordinarios e imprevisibles acaecidos con posterioridad, actualizando esta institución de creación doctrinal y jurisprudencial. De tal forma que en la medida que dicho riesgo o contingencia no pudo ser contemplada por las partes, escapa del campo de riesgos absorbibles por el contrato. Se trata de un riesgo que no ha sido asignado en el contrato porque era imprevisible hacerlo.
Cuando estos acontecimientos o circunstancias extraordinarias se generan de forma sobrevenida, es decir, tras haberse formalizado el contrato, y no son imputables a ninguna de las partes contratantes, y rompen gravemente el equilibrio de las prestaciones recíprocas del contrato, existe un mecanismo de asignación de dicho riesgo contractual que ha sido elaborado por la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo que se denomina cláusula rebus sic standibus y que nace del principio de buena fe que debe garantizarse en las relaciones contractuales previsto en los arts. 7 y 1258 del Código Civil.
Esta figura se construye sobre la base de las exigencias de la buena fe y del principio de equidad apelando a la justicia conmutativa que entroniza el art. 1289.1 del Código Civil.
Esta regla permite al deudor exonerarse o aminorar el impacto negativo de un riesgo que no ha podido asignarse en el contrato a ninguna de las partes por su carácter imprevisible y que hace excesivamente onerosa o irrazonablemente desproporcionada su obligación respecto de la contraprestación que recibe de la otra parte, exigiendo al juez la modificación del contrato, e incluso, su resolución si dicho impacto fuera de tal gravedad que hiciera imposible el cumplimiento del contrato por la parte perjudicada o frustrare la finalidad del contrato, de tal forma que el juez no pudiere con el mecanismo integrador de la modificación del contrato reequilibrar las prestaciones recíprocas del contrato.
Esta regla o principio en nuestro derecho civil común carece de regulación legal.
B) La doctrina anterior del Tribunal Supremo
La jurisprudencia anterior, recogida entre otras en la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de abril de 2004, configuraba la doctrina rebus sic stantibus como un posible medio de restablecer equitativamente el equilibrio inicial de las prestaciones contractuales alterado posteriormente por sucesos ajenos a la voluntad de las partes, extraordinarios e imprevisibles, estableciendo las siguientes conclusiones acerca de sus características y posibilidad de aplicación:
“A) Que la cláusula rebus sic stantibus no está legalmente reconocida; B) Que, sin embargo, dada su elaboración doctrinal y los principios de equidad a que puede servir, existe una posibilidad de que sea elaborada y admitida por los Tribunales; C) Que es una cláusula peligrosa, y, en su caso, debe admitirse cautelosamente; D) Que su admisión requiere como premisas fundamentales: a) alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración; b) una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente derrumben el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones, y c) que todo ello acontezca por la sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles; y E) En cuanto a sus efectos, hasta el presente, le ha negado los rescisorios, resolutorios o extintivos del contrato otorgándole los modificativos del mismo, encaminados a compensar el equilibrio de las prestaciones”, citando esta Sentencia las anteriores de la misma Sala de 23 de abril de 1991, de 29 de mayo de 1996, 10 de febrero de 1997,15 de noviembre de 2000, 27 de mayo de 2002 y 21 de marzo de 2003.
Siguiendo esta doctrina, altamente restrictiva de cara a la aplicación práctica de la cláusula rebus, los tribunales venían rechazando las pretensiones de los arrendatarios de locales de negocio en solicitud de rescisión del contrato o de disminución de renta, si bien reconociendo siempre, eso sí, la posibilidad abstracta de su aplicación.
- C) La doctrina actual del Tribunal Supremo
Se afirma que se ha producido un cambio de la concepción tradicional de esta figura que tenía un marco de aplicación sumamente restrictivo, concorde, por lo demás, con la caracterización de la cláusula como “peligrosa” y de “cautelosa” admisión, y con una formulación rígida de sus requisitos de aplicación.
El presupuesto de hecho para su aplicación en la actualidad estriba en que fuera de lo pactado, y sin culpa de las partes, las circunstancias que dotaron de sentido a la base económica o finalidad del contrato cambien profundamente de forma sobrevenida (posterior al momento de su perfección), y este cambio causa un desequilibrio de las contraprestaciones, con excesiva onerosidad para una de las partes.
- a) Requisitos
Los requisitos para la aplicación de la cláusula son, según esta doctrina jurisprudencial, los siguientes:
1º) Cambio de circunstancias
Basta con que el acontecimiento o cambio de circunstancias, más allá de la posibilidad de realización de la prestación, comporte una alteración de la razón o causa económica que informó el equilibrio prestacional del contrato con la consecuencia de una injustificada mayor onerosidad para una de las partes.
2º) La imprevisibilidad
“La imprevisibilidad, fuera de su tipicidad en el caso fortuito, queda reconducida al contraste o resultado de ese juicio de tipicidad, esto es, que dicho acontecimiento no resultara previsible en la configuración del aleas pactado o derivado del contrato.” (STS nº333/2014, de 30 de junio). La imprevisibilidad derivaría de que los acontecimientos no debieron haber sido previstos por la parte en desventaja, ni de que cayeran en su esfera de control, que no se tuvieron en cuenta y no podía esperarse que se tuvieran en cuenta.
3º) La excesiva onerosidad
En palabras del Tribunal Supremo en Sentencia nº333/2014, de 30 de junio se da “cuando resulte determinante tanto para la frustración de la finalidad económica del contrato (viabilidad el mismo), como cuando represente una alteración significativa o ruptura de la relación de equivalencia de las contraprestaciones (conmutabilidad del contrato).”
En este caso, las hipótesis básicamente son dos:
- Que la excesiva onerosidad refleje un sustancial incremento del coste de la prestación;
- O bien, en sentido contrario, que la excesiva onerosidad represente una disminución o envilecimiento del valor de la contraprestación recibida.
Se establece, en las Sentencias del Tribunal Supremo nº333/2014, de 30 de junio, y nº591/2014, de 15 de octubre, las siguientes consideraciones generales de cara a su aplicación concreta:
- “En el tratamiento de la relación de equivalencia puede ser tenida en cuenta la actividad económica o de explotación de la sociedad o empresario que deba realizar la prestación comprometida.”
- “Parece razonable apreciar la excesiva onerosidad en el incremento de los costes de preparación y ejecución de la prestación en aquellos supuestos en donde la actividad económica o de explotación, por el cambio operado en las circunstancias, lleve a un resultado reiterado de pérdidas (imposibilidad económica) o a la completa desaparición de cualquier margen de beneficio (falta de carácter retributivo de la prestación).”
- “En ambos casos, por mor de la tipicidad contractual de la figura, el resultado negativo debe desprenderse de la relación económica que se derive del contrato en cuestión, sin que quepa su configuración respecto de otros parámetros más amplios de valoración económica: balance general o de cierre de cada ejercicio de la empresa, relación de grupos empresariales, actividades económicas diversas, etc.”
4º) La subsidiaridad
Aparte de que dicha cláusula debe ser aplicada de forma muy residual una aplicación muy residual, este requisito “hace referencia, más bien, a que su función no resulte ya cumplida por la expresa previsión de las cláusulas de revisión o de estabilización de precios (Ss. 24/9/1994 y 27/4/2012).” En efecto, y a modo de ejemplo, en un contrato de alquiler se puede prever un pacto de renta variable en proporción a la facturación del negocio que palie el desequilibrio generado.
II.II. Sobre la aplicabilidad de la cláusula rebus al Coronavirus
Por todo lo expuesto, entendemos que puede ser perfectamente subsumible la aplicación de la doctrina jurisprudencial de la cláusula rebus expuesta a los riesgos jurídicos derivados de la pandemia del Coronavirus, siempre y cuando se den en el caso concreto los presupuestos jurídicos analizados con anterioridad.
En este sentido, estimamos que el inquilino perjudicado por los efectos del Coronavirus podrá invocar la cláusula rebus para exigir la modificación o suspensión del contrato y, en el peor de los casos, incluso su resolución.
El impacto del Coronavirus en la relación contractual produce una situación de incertidumbre respecto de cómo deben asignarse y repartirse dichos riesgos contractuales que en caso de conflicto entre las partes deberán ser asignados por el juez en aplicación de la cláusula rebus conforme a los principios de buena fe contractual (arts. 7 y 1258 del Cc) y de equidad (art. 3.2 del Cc), tratando de garantizar la mayor reciprocidad de intereses (art. 1289 del Cc).
No obstante, si el contrato de arrendamiento suscrito ya contempla las contingencias jurídicas derivadas de una situación extraordinaria de fuerza mayor no será de aplicación a dicha relación contractual la cláusula rebus, pues las partes desde un inicio ya regularon y asignaron los riesgos causados por un suceso de fuerza mayor, como es la pandemia del Coronavirus, rigiendo pues el principio de pacta sunt servanda reflejado en el art. 1258 del Código Civil, imposibilitando así que el juez pueda modificar la voluntad negocial.
Existen también mecanismos contractuales de ajuste del riesgo que pueden ser eficaces en el caso concreto para absorber el impacto negativo en la relación contractual del Coronavirus. Este es el caso de cuando se ha pactado una renta variable en proporción a la facturación del negocio del arrendatario de tal forma que si se produce una desplome del turismo como consecuencia del Coronavirus que afecta a la facturación del negocio el propio contrato ya es capaz por sí mismo de reajustar la prestaciones contractuales a las nuevas circunstancias sobrevenidas y, por tanto, no se daría el presupuesto de la “subsisdiariedad” antes analizado para poder invocar con éxito la regla rebus. No obstante, como avanzábamos con anterioridad, habrá que revisar cómo se ha configurado la renta variable para comprobar que sea eficaz para absorber dicho impacto, y en caso de no serlo, se podrá activar el mecanismo de la cláusula rebus por el inquilino afectado.
II.III. La Cláusula Anti Coronavirus
Nos planteamos si es posible pactar por contrato la inaplicación de la cláusula rebus en estos casos. Por supuesto, nada lo impide. Es más, es lo recomendable. De esta forma se maximizará la seguridad jurídica en las relaciones contractuales estableciendo criterios que creen certidumbre en la solución del conflicto reduciendo al máximo el núcleo de incertidumbre existente hasta hacerlo desaparecer por completo.
Fuente: El Derecho