El apartado 2 del artículo 569-28 del Código Civil fue introducido con ocasión de la aprobación por el Parlamento de Cataluña de la Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código Civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos, y de modificación de los libros primero, segundo, tercero, cuarto y quinto.

Este nuevo apartado 2 establece la obligación de que el deudor hipotecario y, en su caso, el titular registral del bien hipotecado, sean debidamente notificados cuando el acreedor transmita a un tercero el derecho de crédito hipotecario cuya exigibilidad pueda repercutir en los bienes gravados de aquéllos. 

 Este deber de notificación no tiene efectos retroactivos y rige solamente para aquellos créditos o préstamos que sean objeto de titulización o de transmisión a partir de la vigencia de la norma. Así lo dispone la disposición transitoria séptima, según la cual, «la modificación del artículo 569-28 no es aplicación a las cesiones de créditos o préstamos hipotecarios que hayan tenido lugar antes de la entrada en vigor de la ley». Este artículo 569-28.2 ha sido diseñado como un engranaje jurídico más destinado a proteger al deudor – que garantizó el pago del préstamo con hipoteca sobre un bien inmueble– frente a las operaciones financieras realizadas entre su acreedor –p.ej. entidades de crédito– y determinados terceros –p.ej. fondos “buitre”– en las que el primero transmite al segundo un número determinado de créditos o préstamos hipotecarios de su cartera.

Con esta nueva norma, el legislador catalán persigue reforzar la protección jurídica del deudor hipotecario cuando éste sea un consumidor. Por un lado, es preciso que el crédito o préstamo hipotecario haya sido concedido para la adquisición de un inmueble –pero no precisa que deba tratarse de una vivienda ni de que ésta sea la habitual– y,  por  el otro, de que la persona merecedora de la protección sea o bien el deudor hipotecario que –se supone– es propietario del inmueble o bien titular registral del inmueble que está gravado con la hipoteca suscrita en garantía de un crédito o préstamo ajeno.

No obstante lo cual, la Disposición Adicional de la Ley 24/2015 –anulada por el TC– relativa al retracto del crédito cedido por el deudor

El artículo 569-28-2 establece solamente el deber de notificar la cesión del crédito hipotecario al deudor (o titular del bien garantizado). Pero en él no se hace referencia alguna ni a la consecuencia jurídica derivada de su infracción ni al posible ejercicio de un derecho de retracto por parte del deudor cedido.

El ejercicio de ese derecho se halla contemplado en la disposición adicional de la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética. Esta ley contenía una Disposición Adicional (DA) según la cual «en la cesión de créditos, el acreedor puede ceder su crédito contra el deudor si el crédito ha sido garantizado con la vivienda del deudor  y este es un consumidor. Si la cesión es a título oneroso, el deudor queda liberado de la deuda abonando al cesionario el precio que este ha pagado más los intereses legales y los gastos que le ha causado la reclamación de la deuda». Su objeto no es otro que el conceder al deudor hipotecario una facultad o derecho de “retracto” o de redención del crédito frente al adquirente.

Pero esta DA ha sido anulada por el Tribunal Constitucional.

Ante este supuesto, sostenemos que, dado que ni en el Código Civil Catalán, ni en la Ley 24/2015 se contemplan las consecuencias de la cesión de un crédito hipotecario, no nos cabe más remedio que acudir a lo dispuesto por el art. 1535 CC es que el Código Civil exige que los créditos sean litigiosos, lo cual supone más obstáculos para el ejercicio del retracto por el deudor.

El art. 1535 del Código Civil, establece:

“Vendiéndose un crédito litigioso, el deudor tendrá derecho a extinguirlo, reembolsando al cesionario el precio que pagó, las costas que se le hubiesen ocasionado y los intereses del precio desde el día en que éste fue satisfecho.

Se tendrá por litigioso un crédito desde que se conteste a la demanda relativa al mismo.

El deudor podrá usar de su derecho dentro de nueve días, contados desde que el cesionario le reclame el pago.”