I. Introducción

Es un contrato de arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino es satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario de forma temporal o permanente.

La superficie arrendada tiene que ser habitable, esto es, debe reunir los requisitos mínimos de habitabilidad necesarios para satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario, de conformidad con la normativa administrativa pertinente. En este sentido, su objeto no podrá limitarse exclusivamente a la superficie de una o varias habitaciones, sino que para cumplir con el requisito de habitabilidad, deberán ser también objeto de arrendamiento aquellos otros espacios de la vivienda que garanticen su habitabilidad (baño, cocina, etc.), ya sea de forma exclusiva o compartida con terceros. Así pues, el objeto arrendado debe tener las características necesarias para que sea apto para servir de morada al arrendatario.

Es un contrato atípico; no está regulado ni en el Código Civil ni en la Ley de Arrendamientos Urbanos. No obstante, y como veremos más adelante, la normativa sectorial turística de algunas Comunidades Autónomas sí que regula el contrato de arrendamiento de habitaciones para uso turístico (1).

En cuanto a la normativa aplicable, habrá que estar en primer lugar al uso o destino del objeto arrendado. En este sentido, cabe diferenciar tres modalidades o tipologías de contrato de arrendamiento de habitaciones: de vivienda, de temporada, y de uso turístico.

II. El contrato de arredamiento de habitaciones para uso de vivienda

El destino del objeto arrendado es satisfacer la necesidad primaria y permanente de vivienda del arrendatario.

Existen dudas en la doctrina sobre cuál es su normativa aplicable. Para una parte de la doctrina (Cremades Morant, J., Moscoso Torres, P.J., Illescas Rus, A.V.; Barcala Fernándiz de Palencia, A.(2)) estamos ante un contrato de arrendamiento de vivienda del at.2.1 LAU, y por tanto sujeto al Título II de esta ley especial, pudiendo ser calificado el objeto arrendado de «edificación habitable». Esta tesis jurídica ha sido suscrita por la sec 2ª de la AP Cádiz, en Sentencia nº 84/2006, de 18 julio.

Me inclino por esta tesis jurídica por lo siguiente: en primer lugar, porque si la superficie o parte de la vivienda arrendada puede de forma autónoma, esto es, sin el resto de superficie de la vivienda que no es objeto de arriendo, cumplir con los requisitos mínimos de habitabilidad necesarios será perfectamente incardinable dicho objeto en el mencionado concepto legal de «edificación habitable»; y en segundo lugar, y no por ello menos relevante, la interpretación jurídica del concepto legal de «edificación habitable» no puede realizarse de forma restrictiva cuando ello va en detrimento del derecho constitucional (art.47 Const) y universal (art.25 de la Declaración Universal de Derechos Humanos) a la vivienda del arrendatario, privándole pues de los beneficios legales que le otorga el Título II de la LAU y que tratan de garantizar su protección jurídica(3).

Otra parte de la doctrina (Álvarez Sánchez, J.I. (4)) sostiene que no estamos ante un contrato de arrendamiento de vivienda sujeto al Título II de la LAU, en tanto que su objeto no es una «edificación habitable» del art.2.1 LAU, sino ante un arrendamiento para uso distinto del de vivienda conforme a lo previsto en el art.3.1 LAU, cuya definición legal no exige que el objeto sea una «edificación habitable», sino una mera «edificación». Por tanto, si bien estos contratos no deben gozar de la protección jurídica del Título II de la LAU, sí que están sujetos a esta ley especial, en particular, a su Título III caracterizado por una primacía de la autonomía de la voluntad de las partes.

Por último, algunos tribunales (AP Ciudad Real, sec 1ª, nº 255/2017, de 14 septiembre; y AP Burgos, sec 2ª, 494/2011, de 20 diciembre ) y la doctrina minoritaria (García-Chamón Cervera, E.(5)) han venido considerando que se trata de contratos excluidos del ámbito de aplicación de la LAU, y que por tanto, son contratos que deben regirse por el art.1543 s CC. En este sentido, se aduce que ante el silencio del legislador de la LAU del 94 respecto de los contratos de arrendamiento de habitación y sobre las dudas relativas a si esta tipología de contrato queda dentro del ámbito objetivo de la LAU, debe realizarse una interpretación sistemática que tenga en cuenta la vis atractiva del Código Civil respecto de las leyes especiales (como la LAU), conforme a la doctrina jurisprudencial de nuestro Tribunal Supremo (Sentencias 10-2-86 y 24-2-00):

«(…) el carácter imperativo de la legislación especial no debe inducirnos a error concluyendo su inaplicabilidad sobre las normas del Derecho Común en supuestos en que existen dudas acerca de la normativa aplicable, cuando, precisamente por su carácter de normativa excepcional, la situación es la contraria y en cuanto a la aplicación de la ley civil común o de la especial de arrendamientos urbanos, habrá que otorgar preferencia a aquella, por su carácter general y atrayente, y en caso de duda acerca de si la normativa aplicable a un contrato es la general del Código Civil o la especial, representada por la LAU, debe concluirse la aplicabilidad de la legislación general dictada para la mayoría de los casos en lugar de seguir el criterio de la especialidad», doctrina ésta que ratifica y corrobora la tesis que se mantiene en esta resolución, por cuanto que el sustrato fáctico que se ha examinado no aparece contemplado en la ley ni el mismo es asimilable a otros que se regulan específicamente, y sin que tampoco se atisben razones de política de protección social en relación con el supuesto que nos ocupa que posibiliten una interpretación distinta. Consecuencia obligada de las anteriores consideraciones es que no pudiendo reputarse aplicable la legislación especial arrendaticia urbana a la relación jurídica origen de esta litis, la cual debe entenderse sometida única y exclusivamente al Código Civil, es la estimación de la demanda y la consiguiente condena al demandado a desalojar la habitación arrendada que ocupa. (…)».

Esta última tesis jurídica es heredera de la jurisprudencia relativa a la inaplicabilidad del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 a los contratos de arrendamiento de habitaciones (AP Vizcaya, sec 5ª, 368/2006, de 21 julio; AP Madrid, sec 25ª, 161/2014, de 14 abril; y AP Madrid, sec 14ª, 438/2007, de 10 julio ). Conforme a esta jurisprudencia, aquellos contratos de arrendamiento de habitaciones celebrados con anterioridad a 9 de mayo de 1985 no están sujetos al TRLAU 64, y por tanto, al régimen legal de la prórroga forzosa del art.57 s de dicha ley arrendaticia, sino al régimen general del contrato de arrendamiento de cosas de nuestro Código Civil. Menos dividida está la jurisprudencia y la doctrina en estos casos, ya que el texto legal del TRLAU 64 establecía de forma expresa la exclusión de los contratos de arrendamiento de temporada de su ámbito objetivo (art.2.1), y circunscribiéndose su ámbito objetivo a «edificaciones habitables» (art.1.1), no siendo objeto de esta derogada ley las meras «edificaciones».

III. El contrato de arrendamiento de habitaciones para uso de temporada

El destino o uso del contrato es satisfacer la necesidad de vivienda de forma temporal, pero por una duración temporal superior a la de los contratos de arrendamiento de uso turístico.

En cuanto a la normativa aplicable, habrá que estar a lo explicado en el apartado anterior sobre los contratos de arrendamiento de habitaciones de uso de vivienda; reduciéndose en este caso las dudas interpretativas entre la sujeción al Título III de la LAU, y a la sujeción al régimen general del Código Civil.

IV. El contrato de arrendamiento de habitaciones para uso turístico

El destino o uso del contrato es satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario de forma temporal y por un plazo de duración muy corto.

Hasta el año 2013 los contratos de arrendamientos de vivienda para uso turístico se regían por el Título III de la Ley de Arrendamientos Urbanos, quedando asimilados a los arrendamientos de temporada, sin perjuicio de la debida habilitación administrativa. Con anterioridad, estos contratos de arrendamiento no se regían a todos los efectos(6) por la normativa sectorial turística, no pudiendo garantizarse la calidad de los servicios turísticos prestados, en claro perjuicio de los destinos turísticos en los que operaba y del sector hotelero.

Con la aprobación de la L 4/2013, de 4 junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de vivienda, que modificó la LAU, se excluyeron los arrendamientos de uso turístico del ámbito objetivo de la normativa civil especial de arrendamientos urbanos para que quedaran sujetos a la normativa sectorial específica de la respectiva Comunidad Autónoma, quedando solamente sujetos a la LAU en defecto de dicha normativa sectorial (art.5.e) LAU):

«La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial.»

No obstante, este supuesto de no sujeción a la LAU establece claramente que la cesión de la vivienda debe ser en su «totalidad», por lo que no se está refiriendo a los contratos de arrendamiento de habitaciones, que se caracterizan porque su objeto es solamente una parte de la vivienda, y no su totalidad.

El hecho de que ninguno de los supuestos de exclusión previstos en el listado del art.5 LAU sea el contrato de arrendamiento de habitaciones para uso turístico, no debe llevarnos a concluir que son contratos sujetos a la LAU, ya que la jurisprudencia menor (AP Ciudad Real, sec 1ª, 255/2017, de 14 septiembre; y AP Sevilla, sec 5ª, de 11-9-98) ha establecido de forma unánime que dicho listado no es un numerus clausus, pudiendo pues haber otros contratos de arrendamiento no sujetos a esta ley especial no previstos en este precepto legal.

Así pues, habrá que estar a lo dispuesto por la normativa sectorial turística aplicable en cada Comunidad Autónoma (7) para saber cuál es su régimen jurídico en cada caso.

En los últimos años, con la intención sujetar al férreo control de la Administración esta nueva modalidad de alojamiento turístico, prácticamente todas las Comunidades Autónomas han venido incorporando en su normativa sectorial turística la regulación del contrato de arrendamiento de vivienda para uso turístico, si bien de forma tan dispar que difieren hasta en el concepto jurídico de «vivienda de uso turístico», generando pues una gran inseguridad jurídica(8).

No obstante, solo algunas Comunidades Autónomas han regulado de forma clara el arrendamiento de habitaciones para uso turístico. Este es el caso de Islas Canarias, Castilla-León, País Vasco y Andalucía; aunque es previsible que en el corto plazo lo regulen muchas más, como es el caso de Cataluña que tiene previsto aprobar un reglamento que las regule de forma clara bajo el concepto de «vivienda compartida»(9).

En Andalucía, el art.5.b) del Decreto 28/2016, de 2 febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010, de 20 abril, de establecimientos de apartamentos turísticos, contempla que la vivienda de uso turístico puedan cederse «por habitaciones», y no de forma completa, exigiendo en este caso que el propietario de la misma resida en la misma.

En el País Vasco, el art.54 de la L 13/2016, de 28 julio, de Turismo, regula el arrendamiento de habitaciones para uso turístico bajo el concepto de «alojamiento en habitaciones de viviendas particulares para uso turístico» como una nueva modalidad de alojamiento turístico, y de forma similar a la normativa andaluza, esto es, exigiendo que se la residencia permanente de su titular.

En Castilla y León, el art.3.2 del Decreto 2/2017, de 16 febrero, por el que se regulan los establecimientos de alojamiento en la modalidad de vivienda de uso turístico en la Comunidad de Castilla y León, establece la prohibición de cesión de viviendas de uso turístico por «estancias» o habitaciones. Este precepto ha sido impugnado ante los tribunales y la Sección Primera de la Sala Contencioso-Administrativa del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León, con sede en Valladolid, ha resuelto en Sentencia nº 86/2018, de 2 febrero, declarando la nulidad de dicha norma prohibitiva del arrendamiento de habitaciones de uso turístico, resolución que no es firme ya que ha sido recurrida en casación ante el Tribunal Supremo y pendiente de fallo:

«- La dicción literal del precepto excluye la interpretación dada por el Letrado de la Junta de Castilla y León ya que el precepto impugnado dice «no permitiéndose la cesión por estancias», además la norma contiene supuestos que se excluyen de su ámbito de aplicación (art. 2.2) entre los que no se menciona el alquiler por estancias.

– La exclusión del alquiler de la vivienda por estancias no deriva del art. 5 e) de la Ley de Arrendamientos Urbanos. La LAU define el arrendamiento de vivienda como el que recae sobre una edificación habitable con la finalidad de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Ese concepto de habitabilidad no puede predicarse del arrendamiento de vivienda cuyo objeto se ciñe a una dependencia o habitación, por lo que la jurisprudencia del orden civil ha declarado, reiteradamente, que al alquiler de habitación de una vivienda no le es aplicable la legislación especial arrendaticia (SAP de Ciudad Real de 14/9/2017, recurso 211/2017, SAP de Madrid de 26/9/2017, y SAP Valladolid sección 3ª del 15 de diciembre de 2015, entre otras muchas). Es decir, la exclusión de la aplicación de la LAU dispuesta en su artículo 5.e) se refiere únicamente al alquiler de la vivienda completa porque el arrendamiento por estancias no está contemplado en la misma, luego ni lo prohíbe ni lo permite.

– En lo que respecta a la necesidad de la medida y su proporcionalidad y siempre en relación con la protección del consumidor o usuario del turístico, no se parecían razones para exigir a un cliente que solo desea contratar una habitación para alojarse, asumir el coste del arrendamiento de la totalidad de la vivienda, por lo que no se estima que este límite al desarrollo de la actividad esté justificado, debiendo estimarse el recurso en este punto.»

En las Islas Canarias, también se ha establecido en el art.12.1 del Decreto 113/2015, de 22 mayo, por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias, la prohibición de arrendar habitaciones para uso turístico; habiéndose impugnado el precepto ante los tribunales, y habiendo sido declarado nulo por la Sala Segunda de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Islas Canarias, con sede en Santa Cruz de Tenerife, en Sentencia nº 41/2017, de 21 marzo, resolución que no es firme ya que ha sido recurrida en casación ante el Tribunal Supremo y pendiente de fallo:

«En cambio, sí debe prosperar la impugnación del artículo 12.1 (régimen de explotación) por el que se exige que las viviendas vacacionales sean cedidas en su totalidad al cliente, y no puedan ser arrendadas por habitaciones. Aquí la intervención administrativa en la calidad del producto no está justificada, y se vulnera la libre oferta de servicios. No hay razones para exigir a un cliente que solo desea contratar una habitación para alojarse, asumir el coste del arrendamiento de la totalidad de la vivienda, si el propietario desea ofrecerle este servicio. La norma persigue de manera evidente evitar que se ponga en el mercado un producto que por su precio reducido compita con la oferta de alojamiento hotelero, lo cual lesiona la libre competencia.»

El resto de Comunidades Autónomas no ha regulado de forma expresa esta nueva modalidad contractual, generándose pues la duda de cuál es su normativa aplicable en dichos territorios.

En el caso de Cataluña, existe aparentemente un vacío legal en la normativa turística catalana sobre el arrendamiento de habitaciones para uso turístico, esto es. En particular, el art. 66.2 del Decreto 159/2012, de 20 de noviembre, de establecimientos de alojamiento turístico y de viviendas de uso turístico, establece la obligación de que las viviendas de uso turístico se «cedan al completo», prohibiéndose expresamente «la cesión por estancias». La duda jurídica que se plantea es si el texto legal catalán está prohibiendo que se pueda arrendar la totalidad de la vivienda mediante el ofrecimiento individualizado a distintas personas y de forma simultánea de las distintas habitaciones o estancias, o también se prohíbe que se pueda arrendar solamente una habitación en vez de toda la vivienda, como por ejemplo, sucede con el fenómeno en auge en nuestro país conocido popularmente como «home sharing», consistente en que el propietario continúa habitando en la vivienda y la comparte con terceros mediante el arrendamiento de una o varias habitaciones de la misma para obtener una rentabilidad económica que le ayude a costear los gastos de su vivienda. Esta cuestión jurídica ha generado polémica en la doctrina (10), formándose dos líneas de interpretación del texto legal catalán contrapuestas:

• La interpretación que se hace desde la Administración es que el arrendamiento de habitaciones para uso turístico no está regulado por la normativa sectorial catalana (Ley 13/2002, de 21 de junio, de Turismo de Cataluña y Decreto de desarrollo 159/2012), ya que el objeto de dicha cesión no es una «vivienda», ya que tan solo se arrienda una parte de la misma, y no sus totalidad. En este sentido, aun cuando la definición legal de «vivienda de uso turístico» de la normativa turística no establece que la cesión deba ser de su totalidad, sostienen que así lo exige el art.5.e) LAU, y concluyen que para que dicho contrato esté sujeto a la normativa turística debe arrendarse la vivienda en su totalidad, y no solo una o varias habitaciones de la misma (Mallo Gómez, M.; Silvestre Castejón, X; y Cobos Lucas, S.(11).

• Quienes consideran que la prohibición «de cesión de estancias» que contempla el art.66.2 del Decreto catalán 159/2012 equivale a una prohibición de arrendamiento de habitaciones para uso turístico, dado que ni la citada Ley de Turismo de Cataluña ni el Decreto establecen al definir la «vivienda de uso turístico» que la misma deba cederse en su totalidad, ni se prevé la inaplicabilidad de la normativa turística en caso de arrendamiento parcial de la vivienda.

A mayor abundamiento, el término de arrendamiento o cesión «por estancias» también ha sido empleado por la normativa sectorial castellano-leonesa y ha sido interpretado por la Sección Primera de la Sala Contencioso-Administrativa del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León, con sede en Valladolid, en Sentencia nº 86/2018, de 2 febrero, como un contrato de arrendamiento de habitaciones para uso turístico. Donde no distingue la ley, no cabe distinción alguna (Alcover Povo, M.; y un servidor(12).

Para solucionar esta problemática interpretativa que tanta inseguridad jurídica está causando en el sector turístico, y en la línea de la normativa turística andaluza a la que hemos hecho referencia anteriormente, la Generalitat tiene previsto aprobar próximamente un reglamento de desarrollo de la Ley de Turismo que regule de forma clara y concisa el arrendamiento de habitaciones para uso turístico bajo el concepto de «llar compartida» (alojamiento compartido), y mediante el cual se permitirá el arrendamiento de habitaciones para uso turístico siempre y cuando el propietario arrendador resida en la vivienda compartiéndola pues con el arrendatario. A sensu contrario, se prevé, de forma expresa y sin ambigüedades, la prohibición de arrendar habitaciones para uso turístico cuando el propietario no viva en la vivienda, con la finalidad de intentar frenar la especulación inmobiliaria y la escalada de precios de alquiler de vivienda en las zonas de mayor presión turística, así como tratar de evitar situaciones de sobreocupación e infraviviendas.

A la vista de lo anterior, se deberá examinar la normativa sectorial turística de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre enclavado el inmueble, y analizar si esta modalidad de contrato de arrendamiento está dentro de su ámbito objetivo; y de estarlo comprobar si se prohíbe o no, y en caso de no estar sujeto a dicha normativa sectorial, deberemos preguntarnos si estamos ante un contrato de arrendamiento de temporada del Título III de la LAU, o si por el contrario, se trata de un contrato de arrendamiento sujeto al Código Civil, tal como hemos expuesto con anterioridad.

V. Diferencias con otros contratos o figuras jurídicas

El contrato de arrendamiento de habitaciones, en su modalidad de uso turístico, presenta ciertas concomitancias con el contrato de hospedaje, por lo que es preciso realizar las siguientes precisiones para evitar confusiones:

Si bien la cesión también tiene carácter de temporalidad y a cambio de precio o renta, y su objeto es también una habitación o espacio habitable y no la totalidad de una vivienda, el contrato de hospedaje se caracteriza por prestar al huésped servicios complementarios como comida, limpieza o lavado de ropa, etc. Pese a ser tenido en cuenta en algunos preceptos del Código Civil (art.1783 y 1784), no se encuentra definido en este cuerpo legal, habiendo sido conceptuado por la doctrina y la jurisprudencia. Es un contrato atípico, mixto o complejo, en cuanto supone la conjunción de diversas prestaciones, susceptibles de ser concertadas en otros casos por separado: arrendamiento de cosas (habitación), arrendamiento de servicios (servicios personales), de obra (comida) y depósito. Lo que caracteriza el contrato de hospedaje es que ninguna de estas prestaciones diversas puede considerarse secundaria respecto de las otras. Es la complejidad de prestaciones la nota esencial del contrato y lo que lo diferencia de un puro y simple arrendamiento. La STS 20-6-95 expresa que «debe recordarse la naturaleza compleja del contrato de hospedaje como un contrato de tracto sucesivo en el que se combina arrendamiento de cosas (para la habitación o cuarto), arrendamiento de servicios (para los servicios personales), de obra (para comida) y depósito, para los efectos que se introducen».

También se debe diferenciar el contrato de arrendamiento de habitaciones del contrato de arrendamiento de vivienda a varios arrendatarios, aunque no formen una unidad familiar ni tengan relación entre sí, de manera que compartan la vivienda y sus espacios comunes y se repartan entre ellos el pago de la renta, si ésta no se pacta por cuotas repartidas entre cada uno de los coarrendatarios sino de forma única, y del mismo modo, tampoco se adjudica a cada arrendatario el uso de una habitación o concreto espacio individualizado. En este caso estamos ante la figura de un coarrendamiento o comunidad arrendaticia, con un solo objeto común y un solo contrato. En estos casos no hay duda de que se trata de un arrendamiento incluido en el ámbito de aplicación de la vigente LAU  de acuerdo con lo dispuesto en su artículo 2, y salvo pacto diferente estarían todos los coarrendatarios obligados a satisfacer la cantidad fijada en concepto de renta de forma solidaria (AP Valencia, sec 8ª, 11-2-11; Madrid, sec 13ª, 29-6-09; Murcia, sec 4ª, 3-3-11; Barcelona, sec 4ª, 12-2-13 y sec 13ª, 20-10-09; Pontevedra, sec 6ª, 15-1-13; Burgos, sec 3ª, 25-2-14; o Baleares, sec 5ª, 22-5-14).

FUENTE: EL DERECHO