En las situaciones de divorcio o cualquier ruptura de pareja, aparte de la cuestión personal y las relaciones paternofiliales, hay que tener muy en cuenta cómo quedarán reguladas todas las titularidades privativas o en proindiviso que haya tenido la pareja, por lo que ofrecemos un estudio y tratamiento especializado.
Es frecuente que se tengan bienes en común, cuyo uso y adjudicación es importante pactar de forma detallada en un convenio extrajudicial, y conocer todos los aspectos legales relacionados con el derecho inmobiliario si se quiere interponer algún litigio relativo a los mismos, o simplemente para evitar conflictos en el futuro.
Téngase presente que, para conocer la propiedad real de un inmueble y cómo distribuir los bienes, aunque figuren los cónyuges o pareja de hecho como cotitulares, habrá que indagar cuál de los dos ha invertido una mayor cantidad de dinero tanto para su adquisición como para su mantenimiento.
Asimismo, es frecuente el hecho de que la vivienda habitual se encuentre hipotecada, con lo que es fundamental establecer cómo y quien va a liquidar dicha carga.
No menos importante es que el matrimonio o pareja tengan como vivienda familiar una en régimen de alquiler, con lo que deberemos establecer cuál de los cónyuges puede continuar con el arriendo y qué derechos se tiene frente a la propiedad.
Por último, los aspectos fiscales de la venta o extinción del condominio son muy importantes para los afectados por una situación de crisis matrimonial.
A continuación, vamos a exponer alguna de las problemáticas más habituales que nos someten a consulta:
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- ¿Hay que pagar IRPF por vender una casa tras el divorcio?
- ¿Puede uno de los cónyuges o miembro de la pareja quedarse con el 100% de la titularidad de la vivienda familiar?
- ¿Y si no se alcanza un acuerdo para lograr la extinción del condominio?
- En el supuesto de que la vivienda pertenezca a uno solo de los cónyuges o miembro de la pareja, y, sin embargo, el no titular haya pagado durante toda la convivencia la mitad de hipoteca, ¿podrá recuperar lo que ha pagado?
- ¿Qué ocurre si la vivienda familiar está arrendada?
- ¿Quién paga la hipoteca después del divorcio o de la extinción de la pareja?
- Atribución del uso de la vivienda familiar
- ¿Qué ocurre si el cónyuge que tiene atribuido el uso de la vivienda familiar convive maritalmente con otra persona?
- Si la vivienda familiar formara parte de una comunidad de propietarios, ¿podrá el cónyuge no propietario al que se le atribuya el uso de la vivienda en virtud del procedimiento de separación o divorcio, ejercer en la junta general los derechos que correspondan al otro cónyuge?
- ¿Qué es la separación de bienes y qué ventajas tiene?
1. ¿Hay que pagar IRPF por vender una casa tras el divorcio?
La venta de la vivienda familiar es la solución más común que adoptan las parejas al divorciarse, sobre todo, cuando no se tienen hijos.
Muchos de nuestros clientes se preguntan si hay que pagar IRPF por vender la vivienda o el divorcio es una causa de exención del impuesto.
Pues la respuesta es que si por la ganancia patrimonial obtenida con la transmisión. Si la pareja vende la propiedad a un tercero, no está exenta de pagar este tributo, ya que una separación no se considera una causa para estar libre de responder ante Hacienda por el beneficio obtenido.
Para calcular la cuota de IRPF se deberán tomar en cuenta los precios de venta y de compra de la casa. A cada uno de estos valores se le podrán sumar o restar conceptos que pueden incidir en el resultado final.
Por ejemplo, al valor de transmisión (venta) se le podrán restar todos los gastos y tributos que se tuvieron que pagar para lograr la venta como, por ejemplo, la comisión de la agencia inmobiliaria, la plusvalía municipal y los gastos de la cancelación registral de la hipoteca, en el caso de que el inmueble estuviera hipotecado. Por su parte, al valor de adquisición (compra) se le podrán sumar los gastos asumidos para adquirir la casa (IAJD, ITP o IVA) y también los costes de reformas considerables que se hayan hecho en la propiedad.
Así, la diferencia entre los valores finales de transmisión y adquisición arrojará la base imponible a la que, en el caso de obtener una ganancia, se le deberá aplicar los porcentajes de tributo. En la declaración de 2021, sobre las ganancias obtenidas en 2020, los tipos impositivos oscilan entre el 19 % y el 23 %. Hay que tener en cuenta que con la entrada en vigor de los nuevos Presupuestos Generales del Estado se añade un nuevo tramo del 26 % a aquellas ganancias patrimoniales que superen los 200.000 euros, pero este cambio tendrá impacto en la declaración de la renta del 2022 por las ventas realizadas en este 2021.
Si la casa en cuestión es la vivienda habitual de la pareja (llevan más de tres años continuos residiendo en la propiedad) y la venta se produce en el momento del divorcio, es decir, mientras el inmueble sigue siendo el habitual para ambos, los dos podrían acogerse a la exención por reinversión si utilizan el dinero de la venta para comprarse cada uno sus nuevas viviendas habituales.
Ahora bien, si han transcurrido varios años tras el divorcio y los exesposos deciden vender la casa, pero solo a uno de ellos se le adjudicó el uso en la separación, la parte que se vio obligada a abandonar el inmueble se encontrará con la sorpresa de que, a diferencia del que sí permaneció en la propiedad, no podrá acogerse a la exención por reinversión para estar libre de pagar IRPF por la venta del piso.
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Compromiso
En Cánovas Estudio Legal mantenemos un firme compromiso con la ética profesional, trabajando por y para nuestros clientes con el máximo objetivo de la resolución satisfactoria de su caso.
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2. ¿Puede uno de los cónyuges o miembro de la pareja quedarse con el 100 % de la titularidad de la vivienda familiar?
Si la vivienda pertenece a la pareja por mitad, o por otros porcentajes, tanto el Código Civil de Cataluña como el Derecho Común establecen que ninguna persona está obligada a permanecer en cotitularidad de un bien si no lo desea, Esto les faculta a pedir la división de cosa en común o extinción del condominio.
Por tanto, aunque se atribuya el uso de la vivienda conyugal a uno de sus titulares, este uso no impide que el otro titular pueda intentar una extinción del condominio de forma amistosa, o judicialmente.
A nivel de fiscalidad, la extinción de condominio presenta innumerables ventajas que no se disponen si vende el inmueble a un tercero.
Para fijar el valor del bien, aconsejamos tasar la vivienda y acordar con la otra parte el precio final.
La ventaja de optar por la EXTINCIÓN DE CONDOMINIO es que posiblemente no tendrán que pagar IRPF ni tributar a través de la plusvalía municipal como sí lo harían si se tratara de una compraventa. De hecho, solo tendrán que pagar el IAJD, cuyo porcentaje oscila entre el 0,5 % y el 1 %, según la comunidad autónoma.
El procedimiento de extinción de condominio se puede acordar en un convenio de divorcio o extinción de pareja, y dicho convenio será aprobado por el juzgado que tramite el divorcio mediante Sentencia. Una vez aprobado, podremos inscribir la sentencia ante el Registro de la Propiedad, sin necesidad de pasar por el notario, y sin necesidad de pagar ningún otro impuesto.
3. ¿Y si no se alcanza un acuerdo para lograr la extinción del condominio?
Si no es posible llegar a un acuerdo extrajudicial, la solución pasa porque uno de los titulares ejerza una acción judicial instando la “extinción judicial del condominio”.
El juez en estos casos siempre acuerda la extinción del condominio.
Es decir, se llega a lo mismo, pero con los inconvenientes de pagar abogado y procurador y pasar por el trance de un proceso judicial.
En la ejecución de la sentencia que dicte el Juzgado, se tendrá que pedir al juez que nombre a un perito judicial para que tase la vivienda, cuyo coste tendrán que pagar los dos titulares por partes iguales. Si en esta fase no hay acuerdo en que uno de los dos se adjudique el bien, pagando al otro la contraprestación que establezca el perito con arreglo a su porcentaje de propiedad, la vivienda deberá venderse a un tercero o se sacará a pública subasta, con los inconvenientes que ello supone.
4. En el supuesto de que la vivienda pertenezca a uno solo de los cónyuges o miembro de la pareja y, sin embargo, el no titular haya pagado durante toda la convivencia la mitad de hipoteca, ¿podrá recuperar lo que ha pagado?
Para evitar un enriquecimiento injusto a favor del titular del inmueble, el no propietario podrá reclamar al otro las cuotas hipotecarias y gastos que excedan del mero uso que haya satisfecho durante la convivencia.
Como en todos los casos, aconsejamos que este punto forme parte del convenio, pero si no se consigue acuerdo, el no titular tendrá derecho a reclamar al otro todos los importes anteriormente indicados.
5. ¿Qué ocurre si la vivienda familiar está arrendada?
Las partes pueden pactar que se atribuya el uso de la vivienda al otro, aunque la vivienda se encuentre arrendada.
Si no hay acuerdo en este punto, deberá ser el juez el que decida quién tiene derecho a atribuirse el uso de la vivienda. Normalmente, se atribuye al cónyuge o miembro de la pareja más desfavorecido o a quien tiene la custodia de los hijos.
Aunque, muchas veces, el precio del alquiler es muy caro en relación con los ingresos de uno de los miembros de la pareja, por lo que, en este caso, puede pactarse una pensión compensatoria o alimenticia a cargo del otro cónyuge.
También es frecuente que la pareja resuelva el contrato de arrendamiento y cada uno se marcha a un nuevo domicilio.
En cualquier caso, deberá ponerse en conocimiento del propietario la nueva situación para que esté informado de quien reside en su propiedad y evitar acciones de desahucio que a veces se ejercitan por considerar que, al no haber sido informados, se ha producido una cesión inconsentida del contrato.
Cánovas Estudio Legal
Celia Cánovas Essard
"Desde muy joven supe que mi destino personal y profesional sería la Abogacía. En mi padre tuve un maestro, del que se aprendía sólo con escucharlo en los juicios y leer sus escritos".
6. ¿Quién paga la hipoteca después del divorcio o de la extinción de la pareja?
Como en todo, en el derecho de familia y matrimonial, los propietarios en trámites de ruptura deben esforzarse, en primer lugar, en llegar a un pacto.
Pero este pacto no resulta fácil cuando la pareja está enfrentada por otras cuestiones.
Por tanto, si se atribuye el uso de una vivienda familiar hipotecada a uno de los titulares, cada uno deberá seguir pagando su parte de la cuota hipotecaria, hasta que termine este derecho de uso o se proceda a extinguir el condominio.
Nuestro despacho asesora cada caso particular y aconseja la mejor solución, puesto que puede parecer injusto que uno de los titulares se marche de la vivienda, teniendo que residir en otra, y seguir pagando la hipoteca de la vivienda familiar.
8. ¿Qué ocurre si el cónyuge que tiene atribuido el uso de la vivienda familiar convive maritalmente con otra persona?
El Tribunal Supremo ha reiterado ya en muchas ocasiones que, en estos casos, al entrar a vivir una tercera persona se constituye otro núcleo familiar, y el domicilio familiar pierde tal carácter porque sirve a otra familia distinta, perdiéndose el derecho de uso concedido por sentencia judicial.
Por tanto, la nueva familia no puede fijar su residencia en la vivienda familiar del núcleo primigenio.
El tribunal afirma que no pretende negar el derecho que tiene un progenitor a rehacer su vida con otra persona, pero que sí cuestiona que ese derecho se pueda utilizar en perjuicio del otro progenitor, que no tiene derecho a utilizar la vivienda.
Hay que recordar que el Tribunal Supremo ya dictó una sentencia en el pasado en la que precisaba que tener una nueva pareja después de un divorcio podía incluso conllevar una revisión de las pensiones de alimentos de los hijos/as y que puede tener influencia también sobre la pensión compensatoria.
7. Atribución del uso de la vivienda familiar
La atribución del hogar familiar a uno de los cónyuges en sentencia de separación o divorcio no modificará la titularidad de la vivienda. Por lo que, tanto frente al ayuntamiento, como frente a Hacienda, la comunidad de propietarios o a terceros en general, por ejemplo, bancos con los que haya suscritos préstamos hipotecarios, el cónyuge propietario sigue siendo el titular y, por tanto, el responsable del pago del impuesto de bienes inmuebles, del impuesto sobre el patrimonio, de las cuotas de comunidad y, en general, de todas las obligaciones que implica la titularidad.
En caso de no alcanzarse un acuerdo sobre el uso de la vivienda familiar, su uso corresponderá a:
- Aquel cónyuge que tiene la custodia monoparental en exclusiva de los hijos.
- Si la custodia es compartida o no hay hijos en común, a aquel cónyuge cuyo interés fuera más necesitado de protección (por ejemplo, por no tener dónde vivir ni recursos para buscar una nueva casa, y el otro cónyuge disponer de medios económicos suficientes para vivir en otro sitio). En este caso, se fijará el periodo de tiempo que corresponde a este cónyuge usar la vivienda.
Hay que tener en cuenta, no obstante, que estamos hablando simplemente del uso de la vivienda. Es decir, el hecho de que este se atribuya a uno de los cónyuges no significa que se le otorgue la propiedad de la misma, que es un derecho diferente.
Esto quiere decir que si el cónyuge al que no se ha atribuido el uso de la vivienda es titular de la propiedad de la misma, seguirá conservando su derecho.
9. Si la vivienda familiar formara parte de una comunidad de propietarios, ¿podrá el cónyuge no propietario al que se le atribuya el uso de la vivienda en virtud del procedimiento de separación o divorcio, ejercer en la junta general los derechos que correspondan al otro cónyuge?
No. Salvo que reciba autorización expresa por parte del cónyuge titular para representarlo, el otro cónyuge al que se le ha atribuido el uso no podrá ejercer en la junta general tales derechos (asistencia, voto, etc.).
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10. ¿Qué es la separación de bienes y qué ventajas tiene?
La separación de bienes es uno de los regímenes económicos matrimoniales más utilizados en España: Cataluña, Baleares o la Comunidad Valenciana.
Como la separación de bienes permite mantener dos masas patrimoniales diferenciadas, suele ser la opción elegida por matrimonios donde al menos uno de los cónyuges desarrolla una actividad profesional o comercial que pueda comprometer su patrimonio. De este modo, se aísla el riesgo y se impide que la responsabilidad en la que incurra este cónyuge perjudique a los bienes y derechos del otro.
Pese a que los patrimonios se mantengan separados, ambos cónyuges tienen la obligación de contribuir a las cargas matrimoniales. De hecho, si de la potestad doméstica derivaran deudas, ambos cónyuges serán responsables solidariamente.
Por último, el hogar familiar se somete a un régimen de protección. Así, independientemente de su titularidad, ambos cónyuges tendrán que estar de acuerdo para realizar actos de disposición sobre la vivienda y ajuar familiar.
Ventajas:
El régimen de separación de bienes es cada vez más frecuente gracias a sus ventajas.
- En primer lugar, es más seguro, ya que aísla el riesgo que las deudas podrían suponer sobre el patrimonio de cada uno de los cónyuges.
- Por otro lado, la separación de bienes también es más práctica que otros regímenes económicos matrimoniales, ya que al mantener los patrimonios separados, cada uno de los cónyuges puede realizar actos de disposición sin necesidad de contar con el consentimiento de su pareja.
- Esta ventaja práctica tiene su reflejo también en caso de divorcio, ya que la división patrimonial solo afectará a los bienes comunes. Por tanto, la separación de bienes es el régimen cuya liquidación en caso de divorcio resulta más sencilla.
En definitiva, se trata de un régimen económico matrimonial útil para personas que desarrollen actividades económicas o profesionales de riesgo. También lo es para las personas que posean una importante masa patrimonial antes de casarse.
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